一、未約定房屋租賈期限

武信長(zhǎng)在某地鬧市區(qū)購(gòu)買了一處臨街店面，原準(zhǔn)備自己做生意用，后因故未能起用，便考慮將其出租給他人。宣化民原是某企業(yè)梢售人員，從單位退休后想搞點(diǎn)個(gè)體經(jīng)營(yíng)。經(jīng)過(guò)調(diào)查，宣化民看中了武信長(zhǎng)在市區(qū)的店面。兩人經(jīng)過(guò)協(xié)商，簽仃了租賃合同。合同約定:由宣化民租武信長(zhǎng)臨街門面房一間，租金每月2000元，租期1年。承租期滿后，武信長(zhǎng)口頭通知宣化民，增加租金，按每月2300元交納。宣化民表示同意，即從當(dāng)月按每月2300元給宣化民交納租金。3個(gè)月以后，武信長(zhǎng)再次上調(diào)租金，每月2500元，道到宣化民的拒絕。宣化民堅(jiān)持雙方應(yīng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行合同。經(jīng)協(xié)商未果，武信長(zhǎng)向人民法院提起訴訟，要求宣化民按每月2504元交納租金，并要求其于兩個(gè)月內(nèi)退出房屋。

二、出租人能否隨時(shí)解除合同

在本案中，武信長(zhǎng)與宣化民原租賃合同期滿后，出租人兩次口頭通知提高房屋租金。在實(shí)踐中，對(duì)口頭合同的效力一般這樣處理:如果當(dāng)事人雙方對(duì)口頭合同的主要條款無(wú)異議，且已實(shí)際履行，合同內(nèi)容又不違反法律法規(guī)、政策規(guī)定的，一般可確認(rèn)合同有效;如果雙方當(dāng)事人對(duì)合同成立有異議，且無(wú)其他證據(jù)可以證明，又未實(shí)際履行的，可以認(rèn)定合同未成立。本案中，武信長(zhǎng)第一次將房租從2000元提到2300元，被告宣化民接受并履行3個(gè)月之久，顯然符合前一種情況，故應(yīng)認(rèn)定合同關(guān)系有效。武信長(zhǎng)再次提高房租的要約后，雖通知宣化民，但宣化民并未作出承諾，且此后雙方亦未達(dá)成協(xié)議，符合后一種情形，故應(yīng)認(rèn)定此合同關(guān)系未成立。

《合同法》第232條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。”武信長(zhǎng)與宣化民之間未簽訂新的書面房屋租賃合同，而由武信長(zhǎng)口頭通知被告應(yīng)增加租金，等于發(fā)出繼續(xù)承租的條件的要約;宣化民對(duì)此表示同意，并按此標(biāo)準(zhǔn)向武信長(zhǎng)交納租金，是以意思表示及實(shí)際行為予以承諾。據(jù)此應(yīng)視為原、被告之間成立了一個(gè)新的房屋租賃合同關(guān)系。但是，該租賃合同欠缺一個(gè)主要內(nèi)容即租賃期限的約定。這在法律上意味著武信長(zhǎng)有權(quán)隨時(shí)要求解除租賃合同關(guān)系，并自提出要求之日起，給予宣化民一段合理時(shí)間搬遷。此權(quán)利行使，并不以承租人是否同意為條件。因此，武信長(zhǎng)要求解除合同，并給予了宣化民兩個(gè)月的期限，要求其退出租賃房屋，符合《合同法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。但其要求被告按照每月2500元標(biāo)準(zhǔn)交納租金，沒有法定或約定的依據(jù)。租金標(biāo)準(zhǔn)的改變應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，才能發(fā)生法律效力，對(duì)雙方產(chǎn)生約束力。在當(dāng)事人一方不同意變更租金標(biāo)準(zhǔn)的情況下，應(yīng)當(dāng)按照原租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行合同。