一、夫妻單方擅自處分共同財(cái)產(chǎn)

2013年2月5日,謝某與章某簽訂商鋪轉(zhuǎn)讓合同,約定謝某將其位于某商城面積為94平米的商鋪一套轉(zhuǎn)讓給章某,商鋪總價(jià)為45.8萬元,合同約定章于合同簽訂之日付首款35萬元整,待辦理完過戶登記后付清余款。章某審查該商鋪房屋所有權(quán)證后確認(rèn)謝某系該商鋪登記的唯一所有權(quán)人,遂與謝某簽訂合同并按約定支付了首款。謝某于2013年2月24日將商鋪交付謝某,章某于2013年3月10日交了管理費(fèi)15000元,并花費(fèi)8萬元對商鋪進(jìn)行了裝修。2013年11月,辦理了過戶登記,同日,章某付清尾款。 2014年2月起,謝某的妻子孫某多次找到章某,稱該商鋪為其與謝某的雙方共有財(cái)產(chǎn),自己并不同意出售該套商鋪,要求解除謝某與章某的商鋪轉(zhuǎn)讓合同。雙方就如何處置該商鋪意見不一致,孫某將章某訴至法院謝某列為第三人,孫某認(rèn)為該商鋪為其與謝某婚后購得,系雙方夫妻共同財(cái)產(chǎn)。謝某未經(jīng)其同意與章某簽訂的轉(zhuǎn)讓合同的行為為無權(quán)處分行為,其對轉(zhuǎn)讓行為并不知情,也未在合同上簽字,請求法院判令確認(rèn)該合同無效。 

二、買賣合同法律效力如何

(一)夫妻共同財(cái)產(chǎn),是指受我國《婚姻法》調(diào)整的在夫妻關(guān)系存續(xù)期間夫妻所共同擁有的財(cái)產(chǎn)。所謂夫妻關(guān)系存續(xù)期間,是指夫妻結(jié)婚后到一方死亡或者離婚之前這段時(shí)間,這期間夫妻所得的財(cái)產(chǎn),除約定的外,均屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)。夫妻一方對夫妻存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)的處分,需征得配偶的同意。 

根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條第二款規(guī)定:“夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn),有平等的處理權(quán)?！奔磳Ψ蚱薰餐?cái)產(chǎn)的處分應(yīng)當(dāng)方的同意,任何一方無權(quán)擅自處分。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋一》第十七條規(guī)定:“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財(cái)產(chǎn)作重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人?！币虼?處分夫妻共有的商鋪,應(yīng)由夫妻雙方作為合同當(dāng)事人共同簽字或者蓋章。因此,謝某與章某簽訂的合同很明顯它不屬于日常家事代理。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定:“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn),經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,該合同有效?！比绻x某的無處分權(quán)行為事后取得處分權(quán)或者得到孫某的追認(rèn),該轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)是無效的。 

(二)那么本案中章某對于該商鋪為謝某和孫某共同一事毫不知情,且已經(jīng)支付了部分房款,本案是否可以適用善意取得制度?善意取得是指無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人,在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后,如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意,就可以依法取得對該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),受讓人在取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以后,原所有人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn),而只能請求轉(zhuǎn)讓人(占有人)賠償損失。 

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定:“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán):(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的;(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失?！北景钢姓履巢榭捶课菟袡?quán)證后確認(rèn)謝某確為該商鋪登記的唯一所有權(quán)人,章某信賴不動(dòng)產(chǎn)登記而不知道謝某的行為系無權(quán)處分行為。章某在無其他過失的情況下,因信賴不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書而與該證書載明的權(quán)利人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易,并且支付了合理的價(jià)款,而且已經(jīng)辦理了過戶手續(xù)。即使存在謝某對該商鋪未征得其他共有人的同意這一情形,謝某出售行為為無權(quán)處分,該商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的情況下,章某也可依善意取得制度取得該商鋪的所有權(quán)。善意取得制度側(cè)重于保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益,保護(hù)的是一種動(dòng)態(tài)的交易安全。善意第三人只要符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意取得的構(gòu)成要件,不論無權(quán)處分合同有效與否都會(huì)取得物權(quán),第三人即可依據(jù)善意取得保護(hù)自己的合法權(quán)益。 

綜上所述,章某與謝某簽訂的合同因謝某系無處分權(quán)人,該合同無效,但章某為善意第三人,且章某已經(jīng)支付合理價(jià)款并辦理了過戶手續(xù)。因此,章某可依法取得該商鋪的所有權(quán)。