一、房屋次承租人欲購(gòu)租賃房屋

時(shí)騰宇擁有一處閑置的臨街店面。2004年3月，經(jīng)人介紹，時(shí)騰宇與龔永清協(xié)商簽仃了房屋租賃合同，約定:龔永清租賃時(shí)騰宇的臨街店面開(kāi)辦時(shí)裝店，租金每月3000元，按季度支付;租期3年。但時(shí)裝店開(kāi)辦后，龔永清經(jīng)營(yíng)不善，導(dǎo)致虧本。經(jīng)過(guò)協(xié)商，在得到時(shí)騰宇允許的情況下，龔永清將該店面轉(zhuǎn)租給班凌燕。2005年8月，時(shí)騰宇因病急需用錢，決定轉(zhuǎn)讓該店面。經(jīng)過(guò)與班凌燕的協(xié)商，雙方簽訂了房屋買賣合同，班凌燕以20萬(wàn)元購(gòu)買時(shí)騰宇的臨街店面。龔永清獲悉后提出，自己也愿以相同的價(jià)格購(gòu)買該店面，要求時(shí)騰宇解除與班凌燕的房屋買賣合同，遭到拒絕。龔永清向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)時(shí)騰宇與班凌燕的房屋買賣法律關(guān)系無(wú)效和自己與時(shí)騰宇以同等條件成立的房屋買賣法律關(guān)系有效。

二、次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

根據(jù)《合同法》第230條的規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購(gòu)買財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)上述法律規(guī)定，承租人對(duì)租賃物的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅限于房屋。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要具備下列條件:(I)在租賃合同的存續(xù)期間。(2)在同等的條件下購(gòu)買。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購(gòu)買人在買賣條件上等同，包括買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等等。(3)必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買的意思表示，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)就要求出租人在出賣租賃房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，給承租人考慮是否購(gòu)買該房屋的時(shí)間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表示，出租人不得在這個(gè)期限內(nèi)將該房屋賣給他人。如果出租人違反了上述通知義務(wù)，承租人可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)該買賣合同無(wú)效。

但我國(guó)法律對(duì)承租人已將租賃房屋轉(zhuǎn)租后承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未作明確的規(guī)定。我國(guó)確立房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)制度的宗旨是:維護(hù)承租人在租賃房屋期間形成的依賴關(guān)系，特別是居住房屋的依賴關(guān)系，體現(xiàn)了社會(huì)中的一種基本人權(quán)關(guān)系;維護(hù)承租人對(duì)財(cái)產(chǎn)的穩(wěn)定使用的狀況，發(fā)揮財(cái)產(chǎn)利用的最大效能，促進(jìn)長(zhǎng)期投資。承租人對(duì)租賃物的使用與收益，形成了與租賃物的依賴關(guān)系，而這正是立法賦予承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)藉以穩(wěn)定承租人與出租人的法律關(guān)系、確保承租人對(duì)租賃物的依賴從而維護(hù)承租人利益的原因所在。

經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租受法律的保護(hù)，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人將對(duì)租賃物的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給次承租人，在使用收益過(guò)程中形成的與租賃物的依賴關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移。為此，法律基于該依賴關(guān)系設(shè)立的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)屬轉(zhuǎn)租內(nèi)涵中的應(yīng)有之義，即承租人在轉(zhuǎn)租房屋的同時(shí)，已將房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)一并轉(zhuǎn)移，由次承租人實(shí)際享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人不再享有房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因此，在本案中，龔永清已喪失對(duì)訴爭(zhēng)店面的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，因?yàn)槠湓认碛械膬?yōu)先購(gòu)買權(quán)已經(jīng)隨著轉(zhuǎn)租關(guān)系的成立而由次承租人班凌燕享有。其要求確認(rèn)時(shí)騰宇與班凌燕出售店面合同無(wú)效的請(qǐng)求應(yīng)予駁回。