一、承租人僅要求優(yōu)先購買其承租的部分房屋

甘平是某地居民，在當(dāng)?shù)爻墙紦碛幸惶灼椒亢鸵粋€完整的院落。平房共有7間，正房3間，東偏房和西偏房各兩間。由于甘平在城里購買了住宅，便將閑置的平房出租。7間平房分別由曹華和李回堂兩家承租。曹華承租正房3間和東偏房2間，李回堂承租西偏房2間。雙方簽訂了租賃合同。2009年b月，甘平由于急需用錢，打算將平房出售。在未通知李回堂的情況下，甘平單獨和曹華協(xié)商，以10萬元的價格將平房出售給曹華。雙方簽訂了房屋買賣合同。李回堂獲悉后，要求甘平將自己承租的兩間平方以相應(yīng)的價格出售給自己，遭到甘平的拒絕。雙方發(fā)生爭議，訴至人民法院。

二、法院應(yīng)否支持

本案涉及到房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題。所謂房屋的優(yōu)先購買權(quán)，是指房屋承租人在出租人出賣所租賃房屋時，同等條件下有優(yōu)先于第三人購買所承租房屋的權(quán)利。其法律依據(jù)有:最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若千意見》第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”1984年最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定:“房主出賣房屋時在同等條件下原房客優(yōu)先購買的的權(quán)利應(yīng)予保護?！?994年建設(shè)部嶸城市公有房屋管理規(guī)定》第36條第2款指出:“出售出租公有房屋時，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！钡昂贤ā返?30條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！?/p>

就本案而言，房屋承租人李回堂對于承租房屋具有優(yōu)先購買權(quán)自無異議?！逗贤ā返?30條并沒有對承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的條件作出限制，也沒有在享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人之間對實現(xiàn)的順位作出選擇性規(guī)定。被告出售房屋前沒有通知原告參加競買，違反了法定的通知義務(wù)。事實上，如果通過競價的方式，房屋可能會賣到更高的價錢?，F(xiàn)原告根據(jù)套合同法》和有關(guān)司法解釋，主張被告和第三人侵犯其優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)予支持;第三人主張承租的房屋比原告多，因此優(yōu)先享有房屋購買權(quán)，沒有法律依據(jù)。

但在房屋存在多個承租人，出租人意欲整體出售，而承租人要求購買自己承租的部分房屋時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合以下因素綜合把握:(I)房屋能否分割。如果不能分割或分割后降低房屋的使用價值，應(yīng)當(dāng)允許出租人整體出售。(2)分割轉(zhuǎn)讓是否影響房屋的交易價值。出租人作為所有權(quán)人，其利益應(yīng)受到最大程度的保護，不能因為承租人享有優(yōu)先權(quán)，出租人還要犧牲經(jīng)濟代價去滿足之。(3)即使在承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)的情況下，出租人提前通知的義務(wù)也不能免除，這是出租人的法定義務(wù)。在本案中，爭議的房屋共有7間，享有同一個院落，構(gòu)成了一個完整的整體，如果分割后出售顯然會降低房屋的價值，損害出租人的利益。因此，原告要求以相應(yīng)價格購買自己承租的部分房屋的訴訟請求不能得到支持。本案爭議的房屋應(yīng)當(dāng)作為一個整體由全部承租人競價購買。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若千問題的解釋》第21條的規(guī)定，“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！币虼耍诒桓媾c第三人已經(jīng)簽訂房屋買賣合同的情況下，原告不能請求確認(rèn)合同無效，但可以向被告請求賠償。