案情簡介：開發(fā)商采取欺騙手段交付房屋

2010年9月6日，冉某、張某（乙方）與某公司（甲方）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：冉某、張某購買某公司某樓盤二期房屋一套，房屋總成交價(jià)366180元。交房條件為甲方應(yīng)當(dāng)在2011年12月10日前，依照有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。逾期交付的違約責(zé)任約定為：逾期超過60日后，乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房價(jià)款萬分之三的違約金，并于該商品房交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。合同簽訂后，冉某、張某依約向某公司支付了全部購房款。合同履行過程中，某公司在未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的情況下，將一期工程竣工驗(yàn)收備案證的復(fù)制件粘貼到質(zhì)量保證書和使用說明書上，于2011年12月10日將房屋交付給冉某、張某。經(jīng)向有關(guān)部門核查，冉某、張某所購房屋竣工驗(yàn)收備案登記日期為2012年5月28日。冉某、張某認(rèn)為開發(fā)商采取欺騙手段交房違約，按照合同約定應(yīng)賠償違約金，遂起訴至法院。

法院判決：

重慶市第四中級(jí)人民法院二審審理后認(rèn)為開發(fā)商部分違約，遂判決開發(fā)商承擔(dān)80%的違約責(zé)任，支付冉某、張某違約金14940.14元。

律師說法：

本案爭議焦點(diǎn)是：開發(fā)商以欺詐方式交房但未造成購房者實(shí)際損失的是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任？誠實(shí)守信是市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)基本原則。民法通則第四條規(guī)定，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。合同法第五條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

本案中，雖然涉案商品房最后通過了竣工驗(yàn)收，房屋質(zhì)量也是合格的，并且開發(fā)商遲延取得竣工驗(yàn)收備案登記證并未實(shí)際影響購房人接收商品房后對(duì)房屋的占有、使用、收益和處分，即購房人實(shí)際上并沒有損失。但是，作為開發(fā)商采取欺詐的方式交付房屋，侵犯了購房人的知情選擇權(quán)。法院依法判決開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，既可以維護(hù)買房人的合法權(quán)益，又可以給開發(fā)商以警示，有利于促進(jìn)開發(fā)商增強(qiáng)法治意識(shí)，遵守市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，在全社會(huì)弘揚(yáng)誠信原則，減少紛爭的產(chǎn)生。因此，法院判決開發(fā)商部分違約，承擔(dān)80%的責(zé)任比較合理。

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