一、案情簡(jiǎn)介：房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證

原告王燕訴稱：2016年5月2日，王燕與被告李國(guó)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定，房屋坐落于北京房山區(qū)西潞大街某號(hào)，年租金5萬(wàn)元，租期為2016年3月5日至2017年3月5日。王燕于2016年12月13日已搬離涉案房屋。原告稱其租賃涉案房屋是用于經(jīng)營(yíng)，因李國(guó)在簽訂合同時(shí)隱瞞房屋系違法建筑的事實(shí)，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)受到城管干涉，不能正常經(jīng)營(yíng)，故起訴要求李國(guó)退還剩余租金3萬(wàn)元和押金3千元。被告承認(rèn)涉案房屋沒(méi)有規(guī)劃手續(xù)、無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)證書。

二、法院判決：被告承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任

本案中，涉案房屋沒(méi)有建筑工程規(guī)劃許可證，系違法建筑，王燕與李國(guó)簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效。在簽訂合同時(shí)，李國(guó)隱瞞租賃物是違法建筑的事實(shí)，致使王燕認(rèn)為是合法建筑并與之簽訂租賃合同，李國(guó)應(yīng)承擔(dān)全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任。王燕實(shí)際占有并使用涉案房屋，應(yīng)支付占有使用費(fèi)，鑒于王燕于2016年12月13日騰空涉案房屋，占有使用費(fèi)應(yīng)計(jì)算至騰空房屋之日。剩余租金和押金李國(guó)應(yīng)予退換。法院判決李國(guó)退還租金一萬(wàn)三千元及押金三千元。

三、律師說(shuō)法:租賃合同是否有效

出租未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同效力問(wèn)題，應(yīng)從未取得房產(chǎn)證的原因進(jìn)行類型化分析。原則上，不應(yīng)以出租房屋未取得產(chǎn)權(quán)證而直接認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效。但如果因?yàn)槲慈〉媒ㄖこ桃?guī)劃手續(xù)或未按建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，由于該類房屋違反國(guó)家關(guān)于建筑、規(guī)劃等方面法律規(guī)定，屬于違法建筑，法律不予保護(hù)，最高人民法院城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋明確規(guī)定，出租該類房屋，租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或政府主管部門的批準(zhǔn)，則違法建筑的違法性消除，原以違法建筑簽訂的租賃合同效力在不存在其他無(wú)效的情形下，應(yīng)認(rèn)定有效。

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