案情簡(jiǎn)介：

為了讓孩子享受更好的教育，單親媽媽劉雯雯決定將自己居住的房子換置成學(xué)區(qū)房。為此，劉雯雯將自己換房事宜交給某中介公司全權(quán)處理。劉雯雯明確表示， 現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)十分不穩(wěn)定，自己換房的希望都系于居住的這套房產(chǎn)上，所以中介賣(mài)出房后才可以幫自己物色學(xué)區(qū)房。2013年底，劉雯雯看中了李琦名下的一套 學(xué)區(qū)房，為此雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同》。為了籌集房款，劉雯雯在三天后與李松簽訂了《購(gòu)房合同意向書(shū)》，將自己的房屋賣(mài)給了李松。后來(lái)，劉雯雯覺(jué)得 自己房屋賣(mài)的過(guò)于倉(cāng)促導(dǎo)致價(jià)格偏低，要求李松捆綁購(gòu)買(mǎi)自己的地下室，遭到了李松拒絕。

在雙方對(duì)峙過(guò)程中，李松又在中介介紹下看中了別處房子，后干脆拒絕購(gòu)買(mǎi)劉雯雯的房子。由于沒(méi)有賣(mài)出房子，劉雯雯無(wú)力履行與李琦的購(gòu)房合同，李琦訴至法院要求劉雯雯支付違約金四萬(wàn)元。而為了挽回自己的損失，劉雯雯將李松訴至法院，要求履行合同或者支付自己違約金。

法院判決：

劉雯雯因沒(méi)有履行與李琦的《購(gòu)房合同》要 承擔(dān)違約責(zé)任，而李松沒(méi)有履行與自己的《購(gòu)房意向書(shū)》則不需要承擔(dān)違約后果。

律師說(shuō)法：

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，出于改善自己的居住狀況、幫助子女享受更好教育等原因，換房已經(jīng)成了重要的購(gòu)房推動(dòng)力量。本案正是在換房過(guò)程中所產(chǎn)生的一類(lèi)糾紛。案中女主人公在換房的過(guò)程中簽訂了兩份合同，但是其法律效力確實(shí)完全不同的。與李琦簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)購(gòu)房合同》是雙方真實(shí)意思的表示，符合合同成立的要件，雙方應(yīng)當(dāng)履行。一方不履行另一方有權(quán)主張違約金。而與李松簽訂的《購(gòu)房合同意向書(shū)》僅是一種要約邀請(qǐng)形式，雙方達(dá)成的僅是達(dá)成了購(gòu)房意向。不履行這份《意向書(shū)》不會(huì)產(chǎn)生違約的法律后果。

據(jù)了解，二手房中介買(mǎi)賣(mài)行業(yè)中，簽訂《意向書(shū)》比較常見(jiàn)，中介單位表示，此類(lèi)《意向書(shū)》簽訂主要是為了防止不同買(mǎi)主重復(fù)看房而在單位內(nèi)部產(chǎn)生糾紛。簽訂《意向書(shū)》后中介會(huì)收取少量意向金并排斥其它中介帶客戶來(lái)看房。所以《意向書(shū)》僅就是否購(gòu)買(mǎi)這個(gè)房屋達(dá)成了初步意向，對(duì)房屋的面積、房?jī)r(jià)款及付款方式期限等具體的交易條件還沒(méi)有明確，不具有一般合同成立應(yīng)當(dāng)具有的主要條款。最終，劉雯雯因沒(méi)有履行與李琦的《購(gòu)房合同》要 承擔(dān)違約責(zé)任，而李松沒(méi)有履行與自己的《購(gòu)房意向書(shū)》則不需要承擔(dān)違約后果。