案例回顧：貸款買房遲遲未交付 訴至法院請求解除雙份合同

2015年4月，肖先生與上海博云房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房預(yù)售合同。合同中明確約定如逾期超過60天未交付房屋，肖先生有權(quán)單方面解除本合同。簽訂合同后，肖先生向博云公司支付了首期購房款，并作為借款人與上海銀行簽訂個人住房按揭貸款和住房擔(dān)保合同。該合同約定貸款金額為141萬元，貸款期限為360個月。貸款人將貸款資金劃人博云房產(chǎn)名下，借款人以所購房屋作為抵押財產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。

未曾想，后博云公司逾期交房超過60日，肖樹生無奈下訴至法院，請求解除商品房預(yù)售合同和貸款合同。

法院判決：按揭貸款合同同時解除 房產(chǎn)公司負(fù)貸款返還義務(wù)

人民法院審理后認(rèn)為：博云公司作為開發(fā)商，按約交房是其基本合同義務(wù)。其逾期交房已超過60日，顯屬違約，肖樹生等行使合同解除權(quán)，符合約定。同時，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同糾紛司法解釋》）第24條之規(guī)定，肖樹生也有權(quán)要求解除與上海銀行簽訂的個人住房借款擔(dān)保合同。
另外本案的爭議焦點還在于按揭貸款合同解除后果的處理。法院認(rèn)為：如遵循合同相對性， 開發(fā)商應(yīng)先將按揭貸款給付給購房人，購房人再作為借款人將貸款返還給按揭銀行，這只會增加不必要的重復(fù)、繁瑣和風(fēng)險。因此，法院最終判決由開發(fā)商直接將按揭貸款返還給銀行。

律師說法：貸款合同解除權(quán)是基于利益平衡的考量

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規(guī)定：

因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

以按揭貸款支付房款使房地產(chǎn)交易客觀上形成了房屋出售方、購房人與銀行之間的三角法律關(guān)系，即房屋出售方與購房人之間的房屋買賣合同關(guān)系、購房人與銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系以及房屋出售方與銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。盡管商品房買賣合同糾紛并不必然涉及按揭貸款合同，但在本案情況之下，法律按揭貸款合同的目的——購買商品房已經(jīng)無法實現(xiàn)，加之考慮到經(jīng)濟效益和利益平衡，此時法律賦予借款人解除按揭貸款合同的權(quán)利。這樣既免除了購房者無謂的履行負(fù)擔(dān)，也不會給銀行造成巨大損失。

同時提醒大家，在商品房買賣合同與按揭貸款合同一并解除之后，開發(fā)商應(yīng)直接承擔(dān)購房人在按揭貸款合同項下的責(zé)任。

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