案情簡介：
王某與天一公司于2004年4月簽訂房屋租賃合同一份，約定將天一公司房屋租于王某用于餐飲、客房和桑拿，月租金為8000元，一方違約承擔(dān)違約金5000元。承租人拖欠租金累計達(dá)10天的，出租人有權(quán)終止合同，租金按半年結(jié)算。合同簽訂時，該房屋經(jīng)消防驗收同意投入使用，驗收報告同時進(jìn)一步完善各項消防安全管理制度，對建筑內(nèi)配置的消防器材應(yīng)當(dāng)定期維護(hù)保養(yǎng)，保證完好有效；已經(jīng)消防驗收的工程如有改建、擴(kuò)建、用途變更，應(yīng)向公安消防機(jī)構(gòu)申報審批，該意見還注明：經(jīng)營場所不得用作人員住宿。
2006年10月區(qū)公安消防大隊發(fā)出兩份分別對自用噴淋系統(tǒng)和消除火災(zāi)隱患的限期改正通知書。后由于消防隱患未能清除，王某所從事的餐飲等活動無法進(jìn)行，王某遂訴至法院要求確認(rèn)雙方所簽訂的合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
意見分歧：
本案在審理過程中，共形成兩種意見。一種意見認(rèn)為，原被告之間的房屋租賃合同因違反消防法消防安全的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同；另一種意見認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人意思自治及保護(hù)交易安全原則，應(yīng)認(rèn)定本案合同為有效合同，如果消防設(shè)施存在問題，影響生產(chǎn)經(jīng)營的，可以申請撤銷雙方所簽訂的合同，而不應(yīng)作為認(rèn)定合同無效情形。
在此，筆者同意第二種意見。本案將試從以下幾個方面分析原被告雙方所簽訂合同的效力問題。
律師說法：
一、從意思自治原則看本案合同的效力
民法上的意思自治原則，又稱私法自治原則，“指私人相互間的法律關(guān)系應(yīng)取決于個人之自由意思。只要不違反法律之根本精神，個人之法律關(guān)系均可依其自己的意思，自由創(chuàng)設(shè)?！盵1]意思自治原則的出現(xiàn)是與私有制社會商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相聯(lián)系的，其作為一種意思形態(tài)的存在，反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律性，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。在市場競爭條件下，市場將產(chǎn)生資源的有效配置，從而使生產(chǎn)處于其生產(chǎn)可能性邊界上。當(dāng)所有行業(yè)都受到競爭的抑制與平衡作用時，市場便能夠使用最有效率的技術(shù)和最低數(shù)量的投入，生產(chǎn)出有效的產(chǎn)品組合。是否交易，如何交易，完全取決于當(dāng)事人的意志。交易自由才能促進(jìn)競爭，有了競爭社會才會發(fā)展，資源才能發(fā)揮最大效用。英國著名法學(xué)家梅因曾就此講過一句話：“我們可以說，直到現(xiàn)在，進(jìn)步的、社會的發(fā)展就是由身份到契約的過程”。因此，在不違背公共利益的前提下，應(yīng)充分的尊重當(dāng)事人的自由意志。對于意思表示有瑕疵的，可以通過當(dāng)事人協(xié)商、申請撤銷的方式予以補救。
本案中，原被告雙方對租賃合同的標(biāo)的物、價款等均作了約定，根據(jù)保障當(dāng)事人的意思自治原則，應(yīng)確認(rèn)雙方所簽訂合同的效力。
二、從合同法制定的目的，即維護(hù)交易安全、鼓勵交易原則來看本案合同的效力
合同法的基本原則是鼓勵交易、維護(hù)交易安全，為適應(yīng)鼓勵交易、增進(jìn)社會財富的需要，現(xiàn)代各國合同法紛紛變革，大都減少了在合同成立方面的不必要的限制，并廣泛運用合同擴(kuò)張解釋的方法而促使更多的合同成立。
在實踐中，對合同無效的認(rèn)定，較為嚴(yán)謹(jǐn)。如果輕易認(rèn)定合同無效，將導(dǎo)致合同無效數(shù)量大量增加，而合同的大量無效不僅導(dǎo)致了交易成本的增加，同時也導(dǎo)致了人們對合同的不信任感，使合同這一市場經(jīng)濟(jì)的紐帶和橋梁不能有效地發(fā)揮作用。另外由于合同無效的輕易認(rèn)定，滋生了欺詐、不守信用者的僥幸心理，使其可以放心大膽地背信棄義、損人利己，而不受違約責(zé)任的制裁。實踐中，一些違約者利用合同的瑕疵和紅間文件的規(guī)定，最終使合同無效，從而輕易的達(dá)到撕毀合同和逃避違約責(zé)任的目的，已成了我國合同法實踐中司空見慣的現(xiàn)象[2].
故為了維護(hù)交易的安全穩(wěn)定，防止當(dāng)事人惡意不履約心理，在不損害國家利益和公共利益和法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下應(yīng) 認(rèn)定合同無效。
三、從交易成本看本案合同的效力
合同交易成本是指在締結(jié)、履行合同過程中發(fā)生的交易成本，它主要包括締約成本、履約成本和救濟(jì)成本三個方面。合同交易成本的計算是評價當(dāng)事人行為是否有效的一個客觀標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)大家都為一個行為時，從合同交易成本最小化原則出發(fā)，通常應(yīng)認(rèn)定該行為有效。本案中原被告雙方簽訂的系房屋租賃合同，被告在簽訂合同時已取得安全許可，保障了房屋的通常使用用途，其出租的房屋可能被實際用于多用用途，如果在締約時要求出租方承擔(dān)過多的專業(yè)規(guī)范要求，并將起作為合同是否生效的必然性要求，將導(dǎo)致大量的合同被歸于無效，這將大大的增加締約、履約和救濟(jì)成本，不符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律需要，故不能不分情況的一概認(rèn)定合同無效。另外，本案中，承租人在承租方去后，完全可以在征得出租人同意的情況下，為承租并準(zhǔn)備用于經(jīng)營住宿、餐飲等公眾聚集場所的房屋增設(shè)消防設(shè)施，使其符合保證消防安全的要求。根據(jù)交易成本最小化原則，在當(dāng)事人對合同承租后的特殊消防安全無約定的情況下，應(yīng)認(rèn)定合同有效。
四、從誠實信用原則看本案合同效力的認(rèn)定
所謂誠實信用，是指在市場活動中，要講究信用，恪守諾言，誠實不欺，在不損害他人利益和社會利益的前提下追求自己的利益。
本案中，雙方合同簽訂已有兩年，消防實施不足以用于餐飲、客房等是客觀存在的，在這期間，雙方均未提出異議，如果此時簡單的認(rèn)定合同無效，將嚴(yán)重?fù)p害出租人的合法權(quán)益，有違誠實信用原則，同樣也不利于房屋租賃市場的穩(wěn)定。故根據(jù)誠實信用原則的客觀要求，應(yīng)認(rèn)定雙方所簽合同為無效合同。對于現(xiàn)存在的消防安全不合格致不能正常營業(yè)，可以由原被告雙方協(xié)商，對消防實施進(jìn)行整改以達(dá)消防安全，如果協(xié)商不成，可以合同目的不能實現(xiàn)為由，請求撤銷雙方所簽訂的合同。
五、從現(xiàn)行法律規(guī)范看本案合同的效力
本案的爭議焦點為本案雙方爭議房屋未經(jīng)消防驗收合格是否違反《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定。我國《合同法》規(guī)定違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無效合同。
我國《消防法》第10條第3款規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程竣工時，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗收；未經(jīng)驗收或者經(jīng)驗收不合格的，不得投入使用。”
筆者認(rèn)為，消防法所規(guī)定的經(jīng)消防驗收合格后方才投入生產(chǎn)使用，是對房屋的使用用途作出規(guī)定，這里的使用應(yīng)指生產(chǎn)生活使用，而非指房屋出租行為?！断婪ā返?2條將歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場等公眾聚集的場所的消防安全賦予經(jīng)營者承擔(dān)也印證了這一說法，公安消防機(jī)構(gòu)對公眾聚集場所未經(jīng)消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的對象也是擅自使用或者開業(yè)、經(jīng)營者而不是房屋出租人。
如果根據(jù)《消防法》第10條的規(guī)定直接認(rèn)定合同無效，就不存在房屋承租人的消防安全義務(wù)。從而使得法律規(guī)定本身相矛盾。故不應(yīng)將出租房屋是否經(jīng)消防安全作為房屋是否生效的要件。
最高人民法院在2004年3月4日對云南省法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的復(fù)函，進(jìn)一步說明了這個問題。租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。
由此，可以看出，我國法律并未將消防安全是否經(jīng)驗收合格作為合同是否生效的要件，根據(jù)無效合同的認(rèn)定原則，即在法律強(qiáng)制性規(guī)定未做規(guī)定的前提下，應(yīng)認(rèn)定合同有效。
綜上，筆者認(rèn)為，在合同雙方當(dāng)事人對消防安全作為生效要件未作約定的簽訂下，不能以房屋未經(jīng)消防驗收合格為由主張合同無效，故法院的判決是正確的。
