案情簡介：

2000年11月24日，原告購買了位于北京市西城區(qū)德外新明胡同甲1號1門301號的房屋一套，2001年3月1日，原、被告就該房簽定了“房屋委托管理合同”該合同約定：被告負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)的公共秩序，包括巡視、門崗值勤、盤查可疑人員；被告方違反合同的約定，未達(dá)到約定的管理目標(biāo)，造成原告經(jīng)濟(jì)損失的，被告應(yīng)給予原告賠償。

2003年11月15日凌晨4時30分許，原告之妻潘寶鴻發(fā)現(xiàn)家中有異常，認(rèn)為家中發(fā)生了盜竊，遂撥打物業(yè)電話，隨后物業(yè)管理員趕到現(xiàn)場，并打“110”報了警，后民警趕到現(xiàn)場進(jìn)行了勘察，發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有翻動的痕跡，但至本案庭審結(jié)束時，該案件尚未偵破。另據(jù)原告報案稱家中丟失了三星手機(jī)一部、索尼收錄機(jī)一臺及現(xiàn)金130元。

原告任建中訴稱認(rèn)為，由于被告管理不嚴(yán)，監(jiān)視裝備失效，保安人員失職，導(dǎo)致家中發(fā)生入室盜竊案件，還險些造成人員傷亡。故要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，賠償被盜物品的經(jīng)濟(jì)損失。

被告華麗物業(yè)辯稱，由于原告所述盜竊發(fā)生時，被告積極進(jìn)行了協(xié)助，履行了合同及法定義務(wù)，不存在過錯；且盜竊案件尚未偵破，無法認(rèn)定盜竊事實的存在，也無法準(zhǔn)確確定財產(chǎn)的實際損失，更何況盜竊屬于犯罪行為，應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)責(zé)任，故不同意原告的訴訟請求。

法院判決：

法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明，沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，原告要求被告承擔(dān)因盜竊所造成的損失，但至本案庭審結(jié)束時，刑事案件尚未偵破，原告的損失尚無法準(zhǔn)確界定，而原告亦未向本院提交其他證據(jù)證明其所受到的損失，故對原告要求被告賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請求，本院不予支持。最終法院判決駁回了原告的訴訟請求。

律師說法：

本案原、被告之間存在物業(yè)管理合同，該合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法、有效。但第三人侵權(quán)是造成本案的直接原因。實踐中，往往由于刑事案件未偵破或損失未完全挽回，業(yè)主轉(zhuǎn)而要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任?，F(xiàn)實中，此類案件屢見不鮮。但由于法律、行政法規(guī)對此規(guī)定較少，導(dǎo)致各級法院在處理此類案件時，主觀性比較大，同案不同判的情況比比皆是，筆者在承辦本案時，也曾多次與合議庭成員探討、查閱資料，合議庭最終認(rèn)為，要解決本案，必須搞明白如下問題：

（一）物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題

1、其類似于《合同法》中的委托合同

物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織所簽定的合同即是物業(yè)管理合同。本文所指的物業(yè)管理合同僅指業(yè)主和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)所簽的合同。物業(yè)管理合同作為連接物業(yè)公司和業(yè)主的契約，是物業(yè)公司的物業(yè)經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的原因，同時，也是業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的主要依據(jù)。

就物業(yè)管理合同的性質(zhì)而言，我國《合同法》并未單設(shè)此種類型的合同，其應(yīng)屬無名合同。但鑒于物業(yè)管理合同是基于委托的前提而產(chǎn)生的，其構(gòu)成要件類似于《合同法》中的委托合同，但《合同法》第124條對無名合同的法律調(diào)整問題作了明確規(guī)定：《合同法》總則或其他法律沒有明文規(guī)定的合同，運(yùn)用總則的規(guī)定，并可以參照總則或其他法律最類似的規(guī)定。因此，可以比照委托合同來處理物業(yè)管理合同。但其與委托合同也不完全一致，比較明顯的表現(xiàn)在合同的解除上，委托合同基于合同雙方的信任而產(chǎn)生，如果信任消失，任何一方均有權(quán)單方解除合同；而物業(yè)管理合同是典型的雙務(wù)合同，雙方均不得任意取消或解除合同。

2、物業(yè)管理合同中物業(yè)公司的義務(wù)

綜觀各類物業(yè)管理合同，物業(yè)公司的合同義務(wù)歸結(jié)起來主要有以下三大類：（1）公用設(shè)施、設(shè)備、場所的維護(hù)修繕義務(wù)；（2）環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地的維護(hù)義務(wù)；（3）保安義務(wù)。本案涉及的是物業(yè)公司的保安義務(wù)。保安義務(wù)是指物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)管理合同的約定，為維護(hù)小區(qū)的公共秩序而實施的安全保衛(wèi)工作?！段飿I(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。”由此可見，物業(yè)公司的保安義務(wù)屬于防范性質(zhì)的，因為它畢竟只是平等主體之間的合同義務(wù)，這與公安機(jī)關(guān)的維護(hù)社會秩序、保護(hù)公民合法權(quán)益的法定職責(zé)還是有根本區(qū)別的。明確了物業(yè)公司保安義務(wù)的防范性質(zhì)，在處理此類問題上就有了指導(dǎo)性的意見，就不會出現(xiàn)凡是第三人侵權(quán)造成業(yè)主損失時，物業(yè)公司均要“背黑鍋”的現(xiàn)象，這對物業(yè)公司的成長無疑是不利的。

（二）第三人侵權(quán)的情況下，物業(yè)公司是否構(gòu)成違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合

1、違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合的概念

違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競合是指行為人實施的某一違法行為違反了合同規(guī)范和侵權(quán)規(guī)范，同時具備違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的構(gòu)成要件，導(dǎo)致違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任同時產(chǎn)生的一種法律現(xiàn)象。這種現(xiàn)象在民事責(zé)任中大量存在，各國民法界亦十分關(guān)注這個問題，對于各種理論分歧，暫不贅述，僅就本案中存在的焦點問題做些論述。

違法行為是指某一行為違反了法律、行政法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制性義務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”該條規(guī)定了物業(yè)公司的法定義務(wù)，同時成為業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的法律依據(jù)，也奠定了違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合的法律基礎(chǔ)。

2、責(zé)任競合的構(gòu)成要件

雖然違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任在構(gòu)成要件、免責(zé)條件、歸責(zé)原則、舉證原則等多有不同，但在發(fā)生競合責(zé)任時，都必須具備以下三個條件：1）在當(dāng)事人之間存在合法有效的合同關(guān)系；2）債務(wù)人違反了合法有效的合同；3）債務(wù)人違反合同的行為同時侵犯了債權(quán)人的人身財產(chǎn)權(quán)利。只有具備了以上三點，才在法律上具備了二者競合的要件，受害人即債權(quán)人才存在行使選擇請求權(quán)的可能。

3、違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競合時如何處理

《合同法》第一百二十二條規(guī)定，“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。”這就是說在二者發(fā)生競合時，受損害方有權(quán)選擇其一來保護(hù)自己的權(quán)益。這無疑在實踐中為法院處理此類案件提供了法律依據(jù)。但由于普通老百性對此類專業(yè)問題知之甚少，但如何選擇又直接關(guān)系到訴訟的成敗及當(dāng)事人的切身利益。這就要求法官在承辦此類案件時，要綜合考慮以下因素，充分對當(dāng)事人予以釋明，以便更充分地保護(hù)當(dāng)事人的利益。