案情簡介：

原告：20位業(yè)主第一被告：廈門市xx大廈業(yè)主委員會第二被告：廈門xxx樓宇管理有限公司 原告系廈門市xx大廈的少數(shù)業(yè)主。xx大廈建成時，開發(fā)商委托建x物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。至2003年9月，該物業(yè)管理合同期滿，建x物業(yè)管理公司沒有續(xù)簽物業(yè)管理合同。2003年9月，xx大廈業(yè)主委員會經(jīng)登記成立。2004年1月21日，第一被告委托第二被告對xx大廈進行臨時物業(yè)管理，雙方簽訂《物業(yè)管理臨時委托合同》。

2005年初，原告向廈門市思明區(qū)人民法院提起訴訟，第一被告委托福建重宇合眾律師事務(wù)所程章毅、鄧基彪律師為其訴訟代理人。原告訴稱，2004年1月21日，第一被告在未取得xx大廈業(yè)主大會授權(quán)的情況下，擅自選聘第二被告為xx大廈物業(yè)管理企業(yè)，雙方簽訂了一份《物業(yè)管理臨時委托協(xié)議》。原告認為該協(xié)議侵害了xx大廈全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，請求判令確認兩被告簽訂《物業(yè)管理臨時委托協(xié)議》無效。被告辯稱，原告與本案沒有直接的利害關(guān)系，原告不是合同的當事人，原告主體不適格，本案不屬于民事訴訟的范圍，因此，請求法院駁回原告的起訴。廈門市思明區(qū)人民法院于2005年5月10日作出一審裁定：駁回原告xx等人的起訴。

法院判決：

一審法院認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)屬業(yè)主大會的職責。業(yè)主大會就此作出決定需經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主具有約束力。由此可見，在選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)方面，由于涉及的是全體業(yè)主的共同利益，因而不應(yīng)由個別業(yè)主自行決定，而應(yīng)通過業(yè)主大會作出決議，從而體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的意愿。該條例同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有的權(quán)利是提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議，行使表決權(quán)。因此，在個別業(yè)主對物業(yè)管理的有關(guān)事項存有異議的情況下，應(yīng)采用提議召開業(yè)主大會會議，并由業(yè)主大會作出決議的方式來進行。本案的訴求為確認物業(yè)管理臨時委托協(xié)議無效，這一事項涉及到xx大廈全體業(yè)主的共同利益，因此，與本案有直接利害關(guān)系的原告要么應(yīng)為xx大廈全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主，要么應(yīng)為xx大廈全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主推選的代表人，這才足以反映xx大廈全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的真實意思表示，現(xiàn)原告既未經(jīng)過業(yè)主大會作出決議這一階段，也未有全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的推選授權(quán)，以小部分業(yè)主的身份徑直向人民法院起訴涉及全體業(yè)主利益的事項，顯然不是適格的原告，故作出上述一審判決。

律師說法：

本案是一起少數(shù)業(yè)主直接狀告業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司，要求確認業(yè)委會選聘物業(yè)管理公司屬于無效行為的糾紛案。本案的關(guān)鍵是：在涉及全體業(yè)主共同利益的事項上，少數(shù)業(yè)主是否可以作為原告直接起訴業(yè)主委員會選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)行為為？國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定：“業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益”;第十一條規(guī)定：“ 業(yè)主大會履行下列職責： ……（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；”第十二條規(guī)定：“……業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力?！?由此可見，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)涉及到全體業(yè)主的共同利益，應(yīng)通過業(yè)主大會作出決議，而不應(yīng)由個別業(yè)主自行決定。原告既沒有經(jīng)過業(yè)主大會作出決議，也沒有獲得全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的授權(quán)，就以少數(shù)業(yè)主的身份直接起訴，顯然屬于主體不適格。另外，第一被告臨時委托物業(yè)管理的行為，是在xx大廈面臨即將無人管理的情況下作出的，其出發(fā)點是出于考慮全體業(yè)主的利益。后來，該行為亦得到了業(yè)主大會的追認，使第一被告選聘物業(yè)管理公司的行為獲得有效。故即使原告主體適格，由于第一被告選聘物業(yè)管理公司的行為獲得業(yè)主大會的追認獲得有效，依法也應(yīng)駁回原告的起訴。因此，法院作出駁回原告起訴的裁定是正確的，維護了法律的尊嚴。