案情簡(jiǎn)介：租戶(hù)破壞房屋樓板

2013年10月15日，周某與仇某、劉某簽訂一份“商鋪?zhàn)赓U合同”。約定……承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)終止履行合同收回商鋪。1、承租人擅自將商鋪轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的；2、承租人利用商鋪進(jìn)行非法活動(dòng)的，損害公共利益的；3、承租人在合同規(guī)定期限內(nèi)未按期繳納房租的……四、出租期間房屋修繕，出租方將房屋交給承租方后，承租方的裝修及修繕費(fèi)用等事宜，出租方概不負(fù)責(zé)，承租方不得破壞房屋主體架構(gòu)。租期結(jié)束后出租方房屋回收時(shí)，承租方不得就裝修費(fèi)用及承租期間的修繕費(fèi)損失提出任何要求。乙方（仇某、劉某）可將其投資的可移動(dòng)資產(chǎn)帶走。承租方未經(jīng)出租方允許不得擅自破壞或變更房屋外觀(guān)造型、裝飾，否則造成一切損失由承租方承擔(dān)全部責(zé)任……。周某和仇某、劉某于當(dāng)日分別代表出租方、承租方在“商鋪?zhàn)赓U協(xié)議”上簽字。仇某、劉某在經(jīng)營(yíng)某餐廳前，為了經(jīng)營(yíng)需要，按照某餐廳總部規(guī)劃的整體風(fēng)格進(jìn)行裝修，經(jīng)設(shè)計(jì)將涉案房屋一二層之間的樓板（鋼筋混凝土澆制）開(kāi)鑿一個(gè)3.2mX3.3m的洞口，在此設(shè)置一個(gè)鋼制樓梯，并將樓梯錨固于混凝土梁（未造成混凝土梁損傷），還將涉案房屋一層南側(cè)的窗戶(hù)改為后門(mén)，裝修完畢后開(kāi)始經(jīng)營(yíng)某餐廳業(yè)務(wù)。周某得知其房屋一層頂部的樓板被鑿開(kāi)洞架設(shè)樓梯后，要求恢復(fù)原狀并賠償損失未果，于是向法院起訴。

法院判決：修復(fù)毀損部分

法院經(jīng)審理認(rèn)為，某餐廳是在2014年3月11日經(jīng)市場(chǎng)監(jiān)督管理局核準(zhǔn)成立。但在此之前的2013年10月15日周某與仇某、劉某簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同雖加蓋了印章，很明顯該枚印章未經(jīng)核準(zhǔn)登記機(jī)關(guān)許可或授權(quán)雕刻。該商鋪?zhàn)赓U合同的相對(duì)人應(yīng)該是周某和仇某、劉某。租賃合同生效后，涉案房屋按照租賃合同的用途經(jīng)營(yíng)餐廳業(yè)務(wù)，仇某作為登記的業(yè)主，劉某作為該某餐廳的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理者，但否認(rèn)其是股東。結(jié)合商鋪?zhàn)赓U合同上的簽字及劉某的身份，有理由相信劉某是某餐廳的共同經(jīng)營(yíng)人。因此，劉某作為本案被告的主體資格是適格的。商鋪?zhàn)赓U合同第四條約定“承租方不得破壞房屋主體架構(gòu)”，雙方當(dāng)事人對(duì)“主體架構(gòu)”的理解不一致，但根據(jù)建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條第三款“本辦法所稱(chēng)承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等?！睒前鍖儆诜课莸某兄亟Y(jié)構(gòu)。仇某、劉某在未經(jīng)周某同意和有關(guān)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的情況下，擅自在涉案房屋的樓板上開(kāi)洞，以及將承重墻體上的窗戶(hù)改為后門(mén)，就是損壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，而且在行政主管部門(mén)責(zé)令兩仇某、劉某于2014年6月5日前修復(fù)好，仇某、劉某至今仍未修復(fù)；且某餐廳作為公共場(chǎng)所，仇某、劉某對(duì)洞口既未修復(fù)也未加固，存在安全隱患，影響了公共安全，具備了解除涉案房屋租賃合同的條件。因此，對(duì)周某主張解除涉案房屋租賃合同并返還租賃物的訴請(qǐng)予以支持。仇某、劉某在裝修某餐廳的過(guò)程中擅自在涉案房屋的樓板上開(kāi)洞，將板底與板面鋼筋截?cái)?，?duì)相鄰樓板安全產(chǎn)生一定影響，同時(shí)也違反了相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)予以糾正。因此周某訴請(qǐng)要求仇某、劉某對(duì)涉案房屋毀損部分予以修復(fù)，予以支持。

律師說(shuō)法：房東能要求賠償嗎

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》 第七條規(guī)定：“承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。”

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十九條規(guī)定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失?！?/p>

本案中，周某與仇某、劉某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行各自的義務(wù)。現(xiàn)仇某、劉某在未經(jīng)周某同意的情況下，擅自在租賃房屋的樓板上開(kāi)鑿洞口設(shè)置鋼制樓梯，將承重墻體上的窗戶(hù)改為后門(mén)，損壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，在行政主管部門(mén)規(guī)定的期限內(nèi)仍未修復(fù)。按照上述法律規(guī)定及相關(guān)司法解釋?zhuān)恐髦苣秤袡?quán)向租戶(hù)仇某、劉某主張解除雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》并賠償損失。

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