案情簡介：租房違約金太高

2015年6月18日，聶某（甲方）與陳某（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》，合同約定：甲方將房屋租賃給乙方使用；租賃期限五年，第一年租金為2800/月元，第二年租金為3000元/月，第三年租金為3200元/月，第四年租金為3400元/月，第五年租金為3600元/月；付款方式為按季支付，乙方先付房租后使用房屋；乙方向甲方交付押金3000元；乙方裝修甲方房屋不得改變其結(jié)構，乙方自行承擔維修費；甲、乙雙方在租賃期內(nèi)除不可抗力因素（含政府拆遷行為）外，任何單方違約行為應承擔對方半年的租賃費用。合同簽訂后，陳某租得該房屋經(jīng)營餐飲，并按合同約定向聶某支付了租賃押金3000元和截至2016年12月17日的租金。2016年12月，陳某餐飲停業(yè)未再使用租賃門面，但就租賃合同的解除及租賃物的返還一直未與聶某商榷，聶某多次通過電話及發(fā)送短信的方式要求陳某交租遭拒，故聶某訴至法院。陳某辯稱：欠付租金屬實，會即時償付，但違約金太高，只能承擔3000元。

法院判決：支付租金及違約金

法院經(jīng)審理認為，聶某、陳某之間簽訂的《房屋租賃合同》系雙方自愿真實的意思表示，其內(nèi)容符合法律規(guī)定，依法應予保護。合同簽訂后，雙方均應按照約定全面履行自己的義務。聶某依約將房屋交付給陳某使用，陳某應按約定期限給付聶某租金，現(xiàn)陳某未按約定給付租金及提前解除合同，其行為已構成違約，應承擔違約責任?，F(xiàn)聶某請求陳某支付租金5000元及電費85元，其訴請事實清楚，證據(jù)確實充分，依法有據(jù)，本院應予以支持。另聶某要求陳某支付違約金18000元，根據(jù)雙方在合同第四條約定“甲、乙雙方在租賃期內(nèi)除不可抗力因素（含政府拆遷行為）外，任何單方違約行為應承擔對方半年的租賃費用”，該條款中“半年租賃費”即18000元實際是雙方對任何一方提前解除合同所應當承擔違約責任金額，即違約金的約定，而違約金是一種補償性的經(jīng)濟制裁措施，是違約方因違反合同給予守約方的損失補償，綜合考量本案合同的履行情況、聶某實際損失和陳某的違約程度，雙方所約定違約金明顯偏高，鑒于陳某自愿承擔3000元，陳某這一意思表示，系對其自身權利的處分，符合法律規(guī)定，予以采信。

律師說法：必須全部支付嗎

《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少?！?/p>

本案中，聶某與陳某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效，雙方當事人應按照合同的約定履行各自的義務?，F(xiàn)承租人陳某未按時支付租金，屬于違約行為，應按照合同約定支付違約金。關于陳某向法院提出違約金過高，請求法院適當減少的要求，根據(jù)上述法律以及相關司法解釋的規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為過分高于造成的損失，故法院將參照實際損失對違約金的數(shù)額進行調(diào)整。

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