案情介紹：購買小產(chǎn)權房一方反悔  另一方要求其承擔違約責任

2009年7月，張三與李四簽訂房屋買賣合同，約定張三一次性支付給李四40萬元，購買李四一套面積約60平米的二居室。雙方約定，因該房屋是小產(chǎn)權房，無法辦理產(chǎn)權證，故將來若有一方反悔，將支付市價的30%的違約金作為賠償。2010年，李四因為個人原因，要求張三返還房屋，并愿意支付當初的購房款和利息，但不愿意支付違約金。張三無奈，訴至法院，要求李四賠償損失，并支付違約金。

法院判決：駁回李四的訴訟請求

法院經(jīng)審理認為，本案系爭的房屋屬于“小產(chǎn)權房”，不受法律相關政策的保護，應當認定房屋買賣合同無效。雙方簽訂的違約條款不予支持。

律師說法：合同無效后，違約條款無效

1.依據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

2.小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在日常生活中形成的一種約定俗成的稱謂，一般是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。該類房屋沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管部門不會給予備案。

3.“商業(yè)小產(chǎn)權房”一律無效。對于“農(nóng)民房”、“農(nóng)民安置房”的買賣合同，原則上認定無效，但可以存在有效的例外情形，如經(jīng)過本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意的本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的買賣;為取得遷入地戶口的出嫁女、入贅男的買賣;租種土地的外村村民在一定條件下購買的。

4.依據(jù)《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?/p>

5.合同無效后，合同的違約條款也無效。

本案中，爭的房屋屬于“小產(chǎn)權房”，不受法律相關政策的保護，應當認定房屋買賣合同無效。雙方簽訂的違約條款不予支持。

在簽訂合同時，應詳細了解相關的法律法規(guī)，必要時咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。

由于合同條款復雜，在發(fā)生合同糾紛時，應詳細了解相關的法律法規(guī)，必要時咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。