案情介紹：代母賣房又反悔被起訴至法院
張三與李四簽訂了一份《城市房屋存量房買賣居間合同》，約定：張三購買李四代理的其母親趙某所有的位于西湖區(qū)某小區(qū)的一套房屋，合同約定若李四未取得其母親趙某的授權則應向原告賠償3萬元。合同簽訂后，張三依約向李四交付了5萬元定金。但李四遲遲不與張三簽訂房屋買賣合同。后李四告知張三其未取得其母親趙某授權，不能繼續(xù)履行案涉合同項下的義務。于是，張三向法院提起訴訟，請求李四承擔違約責任。
法院判決：支持張三的訴訟請求
法院經審理認為，無權代理合同事后如果未被追認，對被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人及無權代理人承擔法律責任。本案李四因未取得其母親趙某的授權，最終導致履行不能，應承擔相關的違約責任。故法院判決李四賠償原告3萬元，并返還定金5萬元。
律師說法：無產權證的房屋出租合同無效 承租人仍需交納占有使用費
1.根據(jù)《合同法》第48條的規(guī)定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
2.依據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。
3.無權代理人簽訂的合同是否屬于效力待定的合同。關鍵是要看無權代理合同事后是否被追認，如果事后被追認了，那么該合同就由無權代理變?yōu)榱擞袡啻?，該合同直接約束被代理人，及合同的權利義務由被代理人享有和承擔；如果未被追認，對被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人及無權代理人承擔法律責任。
本案中，李四因未取得其母親趙某的授權，屬于無權代理的合同。后一直未得到其母的追認，該合同不產生法律效力。李四應賠償張三相應的損失。
由于合同條款復雜，在發(fā)生合同糾紛時，應詳細了解相關的法律法規(guī)，必要時咨詢專業(yè)法律人士，盡可能減少損失。
