一、什么是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又稱(chēng)先買(mǎi)權(quán)，是指特定人依照法律規(guī)定或合同約定，在出賣(mài)人出賣(mài)標(biāo)的物于第三人時(shí)，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是民商法上較為重要的一項(xiàng)制度，古今中外立法對(duì)此都有相應(yīng)規(guī)定。

二、租客不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的情形

司法解釋第二十四條規(guī)定：“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的;(四)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的?！边@是規(guī)定了四種對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法定事由。

1.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，這是基于物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的規(guī)則確定的原則。因?yàn)楣灿腥藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于物權(quán)所生的優(yōu)先權(quán)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是基于債權(quán)而生，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，自然得出這個(gè)結(jié)論。這在理論上叫做優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的競(jìng)合或者競(jìng)存，基于物權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先基于債權(quán)產(chǎn)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

2.房屋賣(mài)給出租人的近親屬

出租人如果將租賃房屋出賣(mài)給其近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的，基于近親屬的親情關(guān)系，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。這就是說(shuō)，出租人的近親屬也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，并且這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)比承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)更優(yōu)先，可以對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。值得研究的是，這種基于親屬關(guān)系發(fā)生的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，是不是一個(gè)新的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，產(chǎn)生這種優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律基礎(chǔ)是什么?

3.承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

出租人出賣(mài)租賃房屋，對(duì)承租人已經(jīng)履行告知義務(wù)，如果承租人在15日內(nèi)沒(méi)有明確表示愿意購(gòu)買(mǎi)的，就視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，對(duì)此，當(dāng)然不得再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。15日是個(gè)不變期限，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在15日內(nèi)表示態(tài)度，沒(méi)有明確表示的，就視為放棄權(quán)利。

4.第三人善意取得租賃房屋所有權(quán)

如果購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的第三人是出于善意，并且已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，就構(gòu)成善意取得。第三人出于善意對(duì)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不知情，就是善意，構(gòu)成善意取得，就即時(shí)取得所有權(quán)。承租人再主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就無(wú)法對(duì)抗善意第三人依法即時(shí)取得的所有權(quán)。

司法解釋規(guī)定，侵害優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的救濟(jì)方式是損害賠償。這是好的，但如何確定損失，如何確定損害賠償責(zé)任，司法解釋并沒(méi)有給出方法。在司法實(shí)踐中可能無(wú)法操作。關(guān)鍵在于怎么去計(jì)算承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到損害的損失數(shù)額。我的想法是，可以按照產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)那個(gè)時(shí)候的房?jī)r(jià)是多少，受到侵害后的房?jī)r(jià)是多少，其差別可以算作損失。還有一個(gè)辦法，就是參照一般的違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，確定損失賠償責(zé)任。