一、簽訂房地產買賣合同的條件
(1)出賣人必須要具有房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產。
(2)買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產買賣合同，其房地產買賣行為由其法定代理人代為進行;單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批準。
(3)房地產買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。房地產買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產買賣合同都屬于無效合同。行為人對房地產買賣合同內容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷或變更合同。
(4)房地產買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，即合同的內容必須合法。如果購房者通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋轉讓必須辦理土地使用權出讓手續(xù)，或者將其中的土地收益按規(guī)定上繳國家，否則不得買賣。簽訂的房屋買賣合同如果違反了上述四個條件，那么該合同就是無效合同(或部分無效合同)。
無效的合同不受法律的保護。確認合同部分無效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。另外，房地產買賣合同的形式必須符合有關的法律規(guī)定。房地產買賣合同應該采用書面形式并且應該按照法律規(guī)定辦理房屋所有權轉讓登記和土地使用權變更登記并公證。
二、房地產買賣合同的效力
合同生效的條件房地產買賣合同生效是指已經成立的房地產買賣合同對當事人發(fā)生法律約束力。商品房買賣合同自雙方簽字蓋章之日起生效。在簽訂合同時，合同雙方應仔細閱讀合同的各項條款，明確每一條款的真實意思表示。出賣人除加蓋公章外，其法定代表人或委托代理人應當在合同上簽字;買受人為單位的，其法定代表人(負責人)或委托代理人也應當在合同上簽字。為防止合同對方換頁，買賣雙方應在合同的每一頁上簽字或者加蓋專用的騎縫章。無效合同判定類型
1、以脅迫的手段簽定的房地產買賣合同。一方當事人以使對方財產、生命、肉體或精神上受損害相威脅，迫使其產生恐懼而簽訂的房地產買賣合同屬無效合同。
2、乘人之危而簽定的房地產買賣合同。一方當事人乘對方處于危難之際或利用對方的迫切需要，強迫對方接受明顯不利的條件而簽定的房地產買賣合同屬無效合同。
3、以欺詐手段簽定的房地產買賣合同。一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺騙手段，致使當事人發(fā)生錯誤認識而簽定的房地產買賣合同屬無效合同。
4、無民事行為能力人所簽訂的房地產買賣合同。根據我國《民法通則》的規(guī)定，無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為，因此，無民事行為能力人的房地產買賣均由其法定代理人代理簽定合同，由他們獨立簽定的房地產買賣合同屬無效合同。
5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽定的房地產買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應的民事活動，他們進行房地產買賣應當由其法定代理人代為簽定合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意，限制行為能力人簽定的房地產買賣合同屬無效合同。
6、惡意串通所簽定的房地產買賣合同。雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或他人利益所簽定的房地產買賣合同屬無效合同。
7、沒有簽定書面合同又無據可查的房地產買賣合同。當事人之間僅是口頭表達沒有簽定書面房地產買賣合同，又無據可查的，屬無效合同。
8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產所簽定的房地產買賣合同。與軍產、院產、校產、期房、拆遷公告范圍內戶籍凍結、未經抵押權人同意、未經共有產權人同意、權屬有爭議、已被法院查封或依法限制轉讓、上市出售后形成新的住房困難、擅自改變住房性質、縣級以上人民政府規(guī)定其不宜出售、經濟適用房不夠上市出售條件的房地產所簽訂的房地產買賣合同屬無效合同。
9、公司產權沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產買賣合同。房地產的產權為公司產權，在簽定買賣合同時沒有公司法人簽字、簽章和沒有股東（股份制企業(yè)）聯(lián)名簽署的同意出售書的房地產買賣合同屬無效合同。
10、優(yōu)先購買權人沒有放棄優(yōu)先購買權的房地產所簽定的房地產買賣合同。法律規(guī)定，優(yōu)先購買權人（共有產權人及承租人）在同等條件下享有優(yōu)先購買權，在同等條件下不購買的應當以書面的形式放棄優(yōu)先購買權，如優(yōu)先購買權人沒有放棄優(yōu)先購買權的房地產所簽定的房地產買賣合同屬無效合同。
11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經公證處公證的房地產 買賣合同。外籍人士因不屬于中國合法的自然人，其合法的身份有待國家公證機關予以確認，因此買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽定的未經公證處公證的房地產買賣合同屬無效合同。
12、非自然人的分支機構所簽訂的房地產買賣合同。非自然人作為合同主體主要包括法人組織和非法人組織。法人組織包括企業(yè)法人以及機關、事業(yè)單位和社會團體法人，非法人組織包括個人合伙、非法人企業(yè)、非法人聯(lián)營企業(yè)以及其他非法人的社會組織。這類合同主體一般都具有訂立合同的能力，但是法人的分支機構如房地產開發(fā)公司的經營部、銷售部、售樓處等不能作為合同的主體，不具備簽定合同的能力，與其簽定的房地產買賣合同屬無效合同。
