一、房價(jià)下降能否解除合同

首先，不履行合同與誠實(shí)信任原則相悖。

誠實(shí)信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時(shí)誠實(shí)并不欺不騙，締約后守信并自覺履行。因此無論是開發(fā)商，還是購房者，都應(yīng)該講誠信。

其次，購房者不履行合同，也無權(quán)依法解除合同。

解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍δ履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他Υ約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形”。

購房者似乎可以利用(二)、(三)、(四)項(xiàng)，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)民法理論以及《<中華人民共和國合同法>釋義》(二)、(三)、(四)項(xiàng)的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購房者不履行合同，也無權(quán)適用法定解除條件。

再次，能履行的合同Υ約后也應(yīng)繼續(xù)履行。

在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，Υ約行為可分為合同的不履行和不適當(dāng)履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無權(quán)毀約。

最后，即使合同解除也要賠償損失。

根據(jù)《合同法》中規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的Υ約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以Υ約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的Υ約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以Υ約造成的損失確定Υ約金數(shù)額”。從法律規(guī)定來看，合同解除后約定Υ約金低于開發(fā)商損失的，開發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額?？梢姡词购贤獬?，購房者也要賠償相當(dāng)于開發(fā)商的損失。

二、商品房買賣合同違約的賠償標(biāo)準(zhǔn)

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

依據(jù)《合同法》第114條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

在此特別提醒采取按揭付款方式的購房者，為了彌補(bǔ)損失，在進(jìn)行仲裁或訴訟的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)利息損失超過合同約定的違約金后應(yīng)及時(shí)提出，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

另外提醒消費(fèi)者注意的兩個(gè)問題是：

當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。

如果當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)對方可以選擇適用違約金或者定金條款。以上是對商品房合同違約金計(jì)算方式的具體介紹。