二手房買賣交易的風(fēng)險(xiǎn)，如何防范二手房買賣交易的風(fēng)險(xiǎn)
一、確認(rèn)房屋業(yè)主身份。
一般情況下，買房人都是要求業(yè)主提供房產(chǎn)證原件來(lái)核對(duì)業(yè)主身份。但是房產(chǎn)證非常容易造假。確認(rèn)房屋業(yè)主身份最為妥當(dāng)?shù)姆绞剑褪怯H自到房管局查詢房屋登記信息。該登記信息記錄有業(yè)主姓名和身份證號(hào)碼、房屋抵押狀況以及房屋所有權(quán)性質(zhì)等。如果情況緊急，無(wú)法到房管局核對(duì)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)要求房產(chǎn)中介書(shū)面確認(rèn)房產(chǎn)證真實(shí)合法，以防范中介詐騙買受人。
二、簽訂房屋買賣合同注意要點(diǎn)。
1、支付購(gòu)房款。
在申請(qǐng)辦理房屋過(guò)戶登記之前，房屋買賣可以辦理預(yù)告登記。在預(yù)告登記期間，業(yè)主沒(méi)有經(jīng)過(guò)買受人同意的，不能處理房屋，防止業(yè)主侵害買受人合法權(quán)益。因此，買受人支付購(gòu)房款，可以分為以下幾個(gè)階段支付，以防止交易風(fēng)險(xiǎn)：(1)簽訂購(gòu)房意向書(shū)后，買受人支付定金，雙方共同申請(qǐng)辦理房屋買賣的預(yù)告登記。若買受人拒絕簽訂房屋買賣合同，業(yè)主可以不退還定金;若業(yè)主拒絕簽訂房屋買賣合同，應(yīng)雙倍返還定金。(2)簽訂房屋買賣合同后，買受人辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)或者支付部分購(gòu)房款。(3)申請(qǐng)辦理過(guò)戶登記之后，買受人支付大部分購(gòu)房款。(4)買受人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，支付剩余房款，但是應(yīng)當(dāng)留少部分尾款待全部清理完畢附屬權(quán)利之后支付，防止原業(yè)主拒絕配合清理附屬權(quán)利。
2、稅費(fèi)的約定。
一般情況下，業(yè)主都會(huì)把所有的交易過(guò)戶稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買受人，買受人可以要求在合同中列明應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)清單和金額，沒(méi)有列明的部分由業(yè)主承擔(dān)，防止業(yè)主和中介聯(lián)合欺騙買受人。
3、按揭的約定。
正常情況下，中介都會(huì)說(shuō)買受人可以辦理按揭貸款，買受人也是基于能夠辦理按揭貸款才購(gòu)買房屋。因此，買受人可以要求在合同中約定，如果買受人非因自己的重大過(guò)失或者過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致無(wú)法辦理按揭貸款的，雙方可以解除合同，相互不承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主退還已付房款，已經(jīng)支出的費(fèi)用各自承擔(dān)一半，以防止買受人由于無(wú)法辦理按揭貸款而承擔(dān)違約責(zé)任。
4、房屋附屬權(quán)利的約定。
(1)房屋附屬設(shè)施：房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)明確列明哪些房屋附屬設(shè)施(如家具)屬于交易的對(duì)象，否則以房屋交接當(dāng)日房屋狀況作為買賣的對(duì)象。
(2)水電、煤氣、有線電視、寬帶等費(fèi)用：房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主承擔(dān)房屋交接當(dāng)日之前的水電、煤氣、有線電視和寬帶等費(fèi)用，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清費(fèi)用。
(3)登記在房屋內(nèi)的戶口：如果有戶口住所地在房屋，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)約定業(yè)主限期遷出戶口，否則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
5、房屋周邊環(huán)境的約定。
買受人可能很大程度上是基于房屋的周邊環(huán)境優(yōu)越才購(gòu)買房屋，因此可以在房屋買賣合同中明確房屋周邊環(huán)境，表明買受人是基于環(huán)境優(yōu)越而購(gòu)買房屋，防止業(yè)主隱瞞內(nèi)情拒不如實(shí)告知買受人，而侵害買受人的合法權(quán)益。
6、業(yè)主的承諾。
由于業(yè)主最為了解房屋的狀況，因此買受人可以在合同中約定，業(yè)主承諾沒(méi)有隱瞞任何對(duì)買受人不利的事實(shí)，并且明確列明某些事實(shí)(如鬼宅)，防止買受人的權(quán)益受到侵害。
房產(chǎn)中介提供的二手房買賣合同版本，往往偏袒業(yè)主一方。因此，建議買受人盡量不要直接使用房產(chǎn)中介提供的合同版本。若情況緊急而不得不使用房產(chǎn)中介提供合同版本，也應(yīng)當(dāng)另外簽署補(bǔ)充協(xié)議，以保護(hù)買受人的合法權(quán)益。
