一、逾期交房違約的情況有哪些
一、開發(fā)商在商品房買賣合同約定的交付時(shí)間沒有取得工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格而不能交付，從而造成逾期。從最高人民法院關(guān)于商品房解釋和現(xiàn)有的任何有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)銷售的規(guī)定來看，工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格這一條都是強(qiáng)制性規(guī)范。
二、工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格了，但尚未取得規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)安全居住方面的驗(yàn)收。這種情況實(shí)踐中比較多，針對此類情況，購房人完全可以拒絕收房，因?yàn)槭菦]有具備強(qiáng)制性安全性的基本交房條件而導(dǎo)致的，所以該期間理應(yīng)屬于開發(fā)商的逾期。訴訟實(shí)踐中，該類觀點(diǎn)是比較明確的。
三、工程主體質(zhì)量經(jīng)工程質(zhì)量主管部門驗(yàn)收通過，但約定規(guī)劃范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施未建設(shè)完畢。有關(guān)這一條的辨別是最模糊的，這也成了很多開發(fā)商打交房擦邊球的借口。但只要合同和開發(fā)商的廣告里及原始規(guī)劃里已經(jīng)規(guī)定或約定的項(xiàng)目，開發(fā)商應(yīng)該完成。如果因此造成購房人拒收的，也屬于開發(fā)商的逾期。逾期交房怎么要求賠償?，F(xiàn)在的房屋買賣合同是房屋土地管理部門統(tǒng)一印制的合同文本，合同中關(guān)于交房期都有較為嚴(yán)格的具體規(guī)定，并且還有晚交房的懲罰性條款，比如在逾期若干天內(nèi)要付違約金，逾期若干天內(nèi)購房人有權(quán)退房，并要求發(fā)展商償付利息及支付雙倍定金等。
事實(shí)上，如果購房者遇到如上文提到的三種常見逾期交房違約情況，購房人均可拒絕收房，直至達(dá)到法定和約定交付條件為止。其次，因逾期給購房人造成的損失，可依據(jù)最高院關(guān)于商品房糾紛解釋的規(guī)定，要求開發(fā)商按照同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)予以賠償。最后，購房人還有合同解除權(quán)。當(dāng)開發(fā)商逾期時(shí)，經(jīng)催告后起三個(gè)月的合理期限仍未履行的，購房人有權(quán)解除合同；或未經(jīng)催告，在一年內(nèi)購房者仍有權(quán)解除合同。
二、逾期交房違約金怎么算
一、逾期交房違約金一般在1%-1‰之間約定；違約金按房價(jià)款的總額計(jì)算；消費(fèi)者沒有損失不能成為開發(fā)商免責(zé)理由；
二、約定的逾期交房違約金都要依約支付，除非開發(fā)商存在免責(zé)事由，如地震、戰(zhàn)爭等這些由合同約定的不可抗力原因，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則可以不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任；如果對逾期交房的違約金如何計(jì)算沒有作出明確的約定，就應(yīng)當(dāng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的買受人所購?fù)囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)來確定；如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下、達(dá)到一定期限時(shí)購房者有權(quán)解除合同等。通常在《商品房預(yù)售合同》中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，這時(shí)則應(yīng)按合同約定。
三、商品房買賣中，面積誤差比絕對值3%(含3%)的規(guī)定。《司法解釋》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。面積誤差比絕對值超出3%，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買房戶同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買房戶按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買房戶;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由房地產(chǎn)開發(fā)商返還買房戶，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)商雙倍返還買房戶。
四、惡意欺詐，房產(chǎn)商將負(fù)懲罰性賠償責(zé)任。《司法解釋》第9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買房戶可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任：故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
五、三種類型房屋不適用《司法解釋》。政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等三種因其不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，不適用《司法解釋》?！端痉ń忉尅穼⑵湔{(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，
六、房屋質(zhì)量太差可解除合同或者要求開發(fā)商要負(fù)責(zé)按期修復(fù)。《司法解釋》規(guī)定，如果購買的商品房因質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。同時(shí)，如果交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買房戶可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。（因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買房戶請求解除合同和賠償損失的，人民法院也應(yīng)該支持）。
