一、逾期交房違約的情況有哪些

一、開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付時(shí)間沒(méi)有取得工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格而不能交付，從而造成逾期。從最高人民法院關(guān)于商品房解釋和現(xiàn)有的任何有關(guān)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的規(guī)定來(lái)看，工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格這一條都是強(qiáng)制性規(guī)范。

二、工程主體質(zhì)量驗(yàn)收合格了，但尚未取得規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)安全居住方面的驗(yàn)收。這種情況實(shí)踐中比較多，針對(duì)此類情況，購(gòu)房人完全可以拒絕收房，因?yàn)槭菦](méi)有具備強(qiáng)制性安全性的基本交房條件而導(dǎo)致的，所以該期間理應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商的逾期。訴訟實(shí)踐中，該類觀點(diǎn)是比較明確的。

三、工程主體質(zhì)量經(jīng)工程質(zhì)量主管部門(mén)驗(yàn)收通過(guò)，但約定規(guī)劃范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施未建設(shè)完畢。有關(guān)這一條的辨別是最模糊的，這也成了很多開(kāi)發(fā)商打交房擦邊球的借口。但只要合同和開(kāi)發(fā)商的廣告里及原始規(guī)劃里已經(jīng)規(guī)定或約定的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該完成。如果因此造成購(gòu)房人拒收的，也屬于開(kāi)發(fā)商的逾期。逾期交房怎么要求賠償。現(xiàn)在的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋土地管理部門(mén)統(tǒng)一印制的合同文本，合同中關(guān)于交房期都有較為嚴(yán)格的具體規(guī)定，并且還有晚交房的懲罰性條款，比如在逾期若干天內(nèi)要付違約金，逾期若干天內(nèi)購(gòu)房人有權(quán)退房，并要求發(fā)展商償付利息及支付雙倍定金等。

事實(shí)上，如果購(gòu)房者遇到如上文提到的三種常見(jiàn)逾期交房違約情況，購(gòu)房人均可拒絕收房，直至達(dá)到法定和約定交付條件為止。其次，因逾期給購(gòu)房人造成的損失，可依據(jù)最高院關(guān)于商品房糾紛解釋的規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商按照同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)予以賠償。最后，購(gòu)房人還有合同解除權(quán)。當(dāng)開(kāi)發(fā)商逾期時(shí)，經(jīng)催告后起三個(gè)月的合理期限仍未履行的，購(gòu)房人有權(quán)解除合同；或未經(jīng)催告，在一年內(nèi)購(gòu)房者仍有權(quán)解除合同。

二、何種情況下開(kāi)發(fā)商可免責(zé)

情況一，因出現(xiàn)了法律規(guī)定的不可抗力或者當(dāng)事人在合同里約定開(kāi)發(fā)商可以免責(zé)的原因，并且開(kāi)發(fā)商及時(shí)履行了告知義務(wù)，是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。其中不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。在常先生的案例中，開(kāi)發(fā)商把規(guī)劃部門(mén)延遲驗(yàn)收作為不可抗力是值得商榷的。

情況二，是購(gòu)房者違約在先，如提出一些原合同中沒(méi)有約定的特殊要求或沒(méi)能按時(shí)付款，致使開(kāi)發(fā)商在合同約定的時(shí)間拒絕將符合交房條件的房屋交給購(gòu)房者，這種情況開(kāi)發(fā)商是不需要承擔(dān)逾期責(zé)任的。

情況三，如果是購(gòu)房者主觀上認(rèn)為房屋或小區(qū)的環(huán)境不具備交付的條件而拒絕收房，實(shí)際開(kāi)發(fā)商已具備合同約定的交房條件，取得了《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，這種原因致使購(gòu)房者延期收房，不能認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商逾期交房