一．承租人如何行使索賠權(quán)

1.出賣(mài)人交付的標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定時(shí)，承租人可以要求：

（l）減少價(jià)金。如果出賣(mài)人交付的標(biāo)的物雖不符合合同約定，但不影響使用，而承租人也愿意繼續(xù)使用的，可以按質(zhì)論價(jià)，要求出賣(mài)人減少價(jià)金。

（2）修理，調(diào)換。當(dāng)出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不能利用時(shí)，根據(jù)標(biāo)的物的具體情況，承租人可以請(qǐng)求出賣(mài)人負(fù)責(zé)修理或者另行交付無(wú)瑕疵的標(biāo)的物，并承擔(dān)修理、調(diào)換而支付的實(shí)際費(fèi)用。

（3）支付違約金。在出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求時(shí)，承租人可以請(qǐng)求出賣(mài)人支付約定的或者法定違約金。在違約金不足以抵償損失時(shí)，承租人還可以要求出賣(mài)人支付損害賠償金。

（4）解除合同并賠償損失。當(dāng)出賣(mài)人交付的標(biāo)的物由于質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法使用時(shí)，承租人不僅可以要求解除合同，而且可以要求賠償損失。

2.出賣(mài)人未交付或者遲延交付標(biāo)的物的，承租人可以請(qǐng)求出賣(mài)人繼續(xù)履行交付義務(wù)，并請(qǐng)求支付違約金，或者解除合同并要求損害賠償。

二．承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)問(wèn)題

1、已登記的抵押權(quán)可以對(duì)抗該租賃關(guān)系。以已登記的抵押房產(chǎn)出租的，不適用“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”之規(guī)則，即“該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！币?yàn)?，在?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，買(mǎi)受人可能因標(biāo)的物上負(fù)擔(dān)租賃權(quán)而不愿高價(jià)購(gòu)買(mǎi)，致使其賣(mài)得價(jià)款不足以清償擔(dān)保債權(quán)的，抵押權(quán)人甚至有權(quán)要求解除租賃關(guān)系。所以，除非抵押權(quán)人同意租賃權(quán)的存在，否則租賃權(quán)將不能存在，因此自然無(wú)法產(chǎn)生優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，也就不存在抵押權(quán)與優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間的沖突了。

2、未登記的抵押權(quán)則不得對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因?yàn)槲覈?guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押采取登記成立主義，未經(jīng)登記，不生效力。抵押權(quán)的生效必須以登記為必要條件，而不能認(rèn)為抵押合同生效后就必然發(fā)生抵押權(quán)的生效。所以，抵押物未經(jīng)登記的，此時(shí)抵押權(quán)并不存在，只有承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在，這種情況下不存在競(jìng)合問(wèn)題。