一．房屋未消防驗收租賃合同有效嗎

可見，并不是所有的房屋都要經(jīng)過消防驗收，只有按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑才需必須經(jīng)公安消防機構進行消防驗收。這類建筑未經(jīng)消防驗收就出租使用，合同自然是無效合同。

除此之外，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機構驗收的，則不能以房屋未經(jīng)消防驗收為由認定合同無效。

消防法第12條還規(guī)定：歌舞廳、影劇院、賓館、飯店、商場、集貿(mào)市場等公眾聚集的場所，在使用或者開業(yè)前，應當向當?shù)毓蚕罊C構申報，經(jīng)消防安全檢查合格后，方可使用開業(yè)。

此條規(guī)定針對的是公眾聚集場所的開設者或者經(jīng)營者提出的，而非針對開設、經(jīng)營者之外的房屋出租人的要求，公安消防機構對公眾聚集場所未經(jīng)消防安全檢查或者檢查不合格，處罰的對象也是擅自使用或者開業(yè)、經(jīng)營者而不是房屋出租人。租賃標的物是否經(jīng)消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

二．合同登記是強制性的嗎

《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國務院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)和部委規(guī)章。

從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國務院行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準、登記生效的，不能參照此條規(guī)定。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，而不是倡導性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認合同不生效。