一、定金必須具有什么條件？

一個合法的定金條款或定金合同必須具備以下幾個條件：

1、雙方關(guān)于定金的約定必須訂立合同且采取書面形式。此合同可以是單獨(dú)的完整的合同（定金合同），也可以作為商品房買賣合同的一個條款（定金條款）而存在。當(dāng)商品房買賣合同為口頭合同時，定金合同也可以用定金收受方即開發(fā)商出具的定金收據(jù)代替。

2、定金的約定必須是在主合同（即商品房買賣合同）有效成立后才具備法律效力。如果，商品房買賣合同因某種原因無效、被撤消或者其他原因而消滅，定金的收取均構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美?，?yīng)予返還。

3、定金的給付額由雙方當(dāng)事人約定，但總數(shù)不得超過商品房買賣合同中房屋價款總額的20%。其超過的部分不具有定金的性質(zhì)，不適用“無權(quán)要求返還”或“雙倍返還”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按實(shí)際數(shù)額退還給購房人或者作為預(yù)付款使用。

4、定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

二、什么是定金罰則？

所謂的“定金罰則”，是為了加強(qiáng)合同雙方當(dāng)事人履行合同的心理壓力而制定的法律規(guī)則。給付定金一方，即購房人，如不按合同的預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同的條件（如按時支付房屋價款），或者要求解除有效成立的合同，無權(quán)從開發(fā)商處收回定金；收受定金的一方，即開發(fā)商，如不按合同預(yù)約正式訂立合同，或者不履行有效成立的合同，或者要求解除有效成立的合同，則必須向購房人雙倍返還定金。