一、購房合同有哪些霸王條款

（一）按揭資格的霸王條款：例如合同中約定“買方必須付清全款或取得銀行按揭承諾后方可簽署買賣合同”。先締約再履約是交易的基本程序，而開發(fā)商出于防止簽約后購房者退房解除備案麻煩的考慮，在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)就“補(bǔ)充約定”買方必須付清款方可簽訂買賣合同，由此給購房者造成的結(jié)果是沒有簽訂合同先支付完畢房款，簽合同時(shí)即便不能接受種種不平等條款，也必須被動接受，任人宰割。

（二）付款方式霸王條款：例如合同中約定“無論何種原因?qū)е沦I方按揭不成必須一次性付款”。購房者之所以選擇按揭購房就是因?yàn)闆]有能力一次性付款，開發(fā)商在合同中設(shè)定該條款導(dǎo)致購房者即便是因銀行房貸政策變化等非自身原因貸款受阻無法履行合同時(shí)也必須履行合同，否則將面臨定金被沒收、承擔(dān)違約金，甚至被強(qiáng)制繼續(xù)履行合同拍賣房屋支付剩余房款的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）面積差異及交付條件霸王條款：例如合同中約定“賣方保留變更規(guī)劃及交樓標(biāo)準(zhǔn)的權(quán)利，并以實(shí)際交付為準(zhǔn)，買方不得有異議”。項(xiàng)目規(guī)劃及交樓標(biāo)準(zhǔn)對購房者來說至關(guān)重要，也是合同必須確定的事項(xiàng)，開發(fā)商設(shè)定該條款導(dǎo)致的直接結(jié)果是可以任意變更、修改合同而無需購房者同意，實(shí)際上等于沒有約定規(guī)劃和交樓標(biāo)準(zhǔn)，購房者簽訂的購房合同只能約束自己，不能約束開發(fā)商，失去了全部意義。

（四）遲延交房、遲延辦證霸王條款：主要是指開發(fā)商將延遲交房或者延期辦理房產(chǎn)證的原因擴(kuò)大表述為不可抗力免責(zé)。很多情況并不屬于不可抗力，例如賣方與相鄰方的糾紛與購房者沒有任何關(guān)系，據(jù)此免除責(zé)任沒有任何法律依據(jù)。根據(jù)該條款，如果與第三方之間的糾紛常年得不到解決，賣方就可以無限期地不履行合同了。

（五）小區(qū)公共部分權(quán)屬霸王條款：例如合同中約定“車位、車庫、架空層、頂層、外墻廣告、公共場地等均歸開發(fā)商所有”。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，除占用業(yè)主共有道路或者其他場地的車位歸業(yè)主共有外，車位、車庫的權(quán)屬由當(dāng)事人約定，開發(fā)商利用其格式合同制定者的有利地位無一例外地將車位、車庫歸為己有，使得該立法形同虛設(shè)，而架空層、頂層、外墻廣告、公共場地均屬《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主共有范圍，開發(fā)商無權(quán)通過“協(xié)商”的方式將其據(jù)為己有。

二、簽訂購房合同要注意的問題

（一）簽約前要審查開發(fā)商資質(zhì)

簽約前購房者要認(rèn)真審核開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)以及相關(guān)的銷售許可文件。如果購房者沒有購房經(jīng)驗(yàn)可以提前查閱一下相關(guān)的法律規(guī)定或者保險(xiǎn)起見可以提前咨詢一下律師。具體需要審查的內(nèi)容有：

1、審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。

2、審查《商品房預(yù)售許可證》以及出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項(xiàng)目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否相符。

（二）簽約時(shí)要審查合同內(nèi)容

對商品房面積和房價(jià)的計(jì)算，購房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。開發(fā)商銷售商品房應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算資料或測算資料進(jìn)行公示，供購房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書（房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)提供）、建筑平面布置圖等。

1、簽署商品房預(yù)售合同時(shí)，購房人可要求面積計(jì)算表或測算表，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積計(jì)算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時(shí)，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻鳎⒛芘c建筑平面布置圖對照查核。

2、商品房買賣合同的基本內(nèi)容要具體明確。一般購房合同都是采用開發(fā)商提供的格式文本，這里提醒購房者一定要采用正規(guī)管理部門提供的合同文本，如果不放心可以請律師一起自行擬定購房合同。在合同訂立前，應(yīng)當(dāng)將合同文本報(bào)工商行政管理部門備案。

（三）注意約定面積條款

商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)。按建筑面積計(jì)價(jià)的，購房者應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e及相關(guān)爭議的處理，如果收房時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差或者建筑面積與套內(nèi)建筑面積都發(fā)生誤差要按合同約定處理。

（四）規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的處理要明確

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商要在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知購房者。購房者有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)，不答復(fù)視為同意接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。如果開發(fā)商沒有在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知購房者，購房者有權(quán)退房并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。