一．商品房買賣合同指什么

商品房買賣合同是指出賣人向買受人轉(zhuǎn)讓在建或已建商品房所有權(quán)及相關(guān)權(quán)利，買受人支付價(jià)款的合同。商品房買賣合同是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的最主要類型。

二．商品房買賣合同有什么特點(diǎn)

一般來說，商品房買賣合同具有如下法律特征：

1、標(biāo)的物在法律上呈現(xiàn)出較復(fù)雜的形態(tài)。

商品房買賣合同的標(biāo)的物包括房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)以及建筑物和小區(qū)的公用設(shè)施的所有權(quán)及使用權(quán)。

2、標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移以登記為標(biāo)志。

《合同法》第133條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄段餀?quán)法》第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記?！本蜕唐贩抠I賣合同而言，房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以辦理權(quán)屬變更登記為標(biāo)志。

3、行政干預(yù)色彩相對(duì)濃厚。

由于土地房屋類不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值較大，對(duì)國(guó)計(jì)民生影響甚巨，對(duì)商品房買賣合同訂立和履行過程的行政干預(yù)尤為明顯，如對(duì)商品房預(yù)（銷）售實(shí)行許可證制度、對(duì)商品房買賣合同實(shí)行備案制度等。