一、居間合同發(fā)生的情形

居間合同的基礎(chǔ)是委托合同。居間合同的發(fā)生有以下兩種情形：

第一，委托人主動(dòng)找居間人。例如甲有一套房子要出租，他找到作為房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的乙公司，乙公司在其公司登記的求租人中為其找到了合適的人選一丙，丙是作為求租房屋的委托人，甲和丙簽訂了房屋租賃合同，乙公司收取中介費(fèi)（傭金），按我國(guó)目前此類居間合同的交易習(xí)慣，傭金是由求租人支付。

第二，居間人主動(dòng)找委托人。居間人往往信息靈通，例如甲知道某物在某地有賣，而急需購(gòu)買此物的乙卻不知道，甲向乙報(bào)告了訂立合同的信息，并為乙訂立合同提供了媒介服務(wù)，使乙如愿在某地購(gòu)買了他所需要的物品，由乙向甲支付一定數(shù)額的傭金。

以上兩種居間合同的基礎(chǔ)都是委托合同。第一種情形甲和丙都是乙公司的委托人，第二種情形盡管是甲先找的乙，但最終乙轉(zhuǎn)化為甲的委托人，由乙向其支付傭金。

居間合同中的居間人不是委托人的代理人，而是居于交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用的中間人。代理人是在委托人授權(quán)的前提下，以委托人的名義與第三人訂立合同，委托事務(wù)完成后，根據(jù)合同中有償或無償?shù)募s定，而決定是否向代理人支付報(bào)酬。居間行為的目的就是為了促成他人之間的交易，并獲取報(bào)酬。所以居間合同的一個(gè)典型特征就是有償性。

居間行為根據(jù)委托內(nèi)容的不同，可以分為提供訂約機(jī)會(huì)的報(bào)告居間，也可以是提供介紹服務(wù)的媒介居間，還可以是報(bào)告居間與媒介居間兼而有之的居間行為。

二、居間合同的法律特征

1、居間合同是獨(dú)立有名合同。

大多數(shù)國(guó)家的民商法理論上都承認(rèn)居間合同是一種獨(dú)立的典型合同。例如，法國(guó)商法典中設(shè)有居間人的法律規(guī)定；德國(guó)民法典中規(guī)定了居間人契約，德國(guó)商法中又設(shè)有商事居間人的法律規(guī)定。本法在立法中，大多數(shù)專家和學(xué)者認(rèn)為，居間合同為獨(dú)立有名合同。本法采納了這一主張。

2、居間合同是一方當(dāng)事人為另一方當(dāng)事人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者為訂約媒介的合同。

在居間合同中，居間人是為委托人提供服務(wù)的，但這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)構(gòu)或者為訂約的媒介。這里所謂的報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，是指受委托人的委托，尋找和指示其或與委托人訂立合同的相對(duì)人，從而為委托人訂約提供機(jī)會(huì)。所謂為訂約媒介，是指介紹雙方當(dāng)事人訂立合同，即斡旋在交易雙方當(dāng)事人之間，從而促成雙方當(dāng)事人的交易成功。居間人雖然也是受委托人的委托為委托人促成交易服務(wù)的，但居間人在交易中僅是起到中介人的作用，既不是交易中雙方當(dāng)事人的一方或者其代理人，也不直接參與交易雙方當(dāng)事人的談判、商洽活動(dòng)，也不在交易中雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)問題上表示居間人的意思。一言以蔽之，居間人僅僅起到居間、中介作用而已。

3、居間合同是有償合同。

居間合同中的委托人需向居間人給付報(bào)酬，作為對(duì)居間人活動(dòng)報(bào)酬。居間人從事居間活動(dòng)的目的就在于向委托人收取報(bào)酬。因此，居間合同都是有償性的。在民法理論上，有學(xué)者把居間分為合同報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或者媒介訂約義務(wù)的情形。居間人負(fù)有此項(xiàng)義務(wù)的情形，這里不論是單務(wù)還是雙務(wù)合同，居間合同均有有償合同。

4、居間合同為諾成合同、不要式合同。

居間合同為諾成合同，只要雙方當(dāng)事人意思表示一致，居間合同即告成立，并不以當(dāng)事人的物的交付作為合同成立的要件。換句話說，只要當(dāng)事人雙方意思表示一致，居間人就負(fù)有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動(dòng)取得結(jié)果，委托人就應(yīng)向居間人支付報(bào)酬。居間合同為不要式合同，當(dāng)事人可以采用口、書面形式。如果當(dāng)事人約定不詳細(xì)，就應(yīng)按照有關(guān)慣例或者當(dāng)事人以前合作時(shí)所形成的習(xí)慣。

居間合同的客體是居間人依照合同的約定實(shí)施中介服務(wù)的行為。無論何種居間，居間人都不是委托人的代理人或當(dāng)事人一方，居間人只是按照委托人的指示，為委托人報(bào)告有關(guān)可以與委托人訂立合同的第三人，給委托人提供訂立合同的機(jī)會(huì)，或者在當(dāng)事人之間充當(dāng)“牽線搭橋”的媒介作用，并不參加委托人與第三人之間具體的訂立合同的過程，他的角色只是一個(gè)中介服務(wù)人。只是在交易雙方當(dāng)事人之間起介紹、協(xié)助作用。