一、二手房買賣合同中的必要條款

據(jù)我國《合同法》及業(yè)務實踐，下列內(nèi)容在一份二手房買賣合同中是必不可少的：

1、當事人的名稱或姓名、住所

這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查；應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

2、標的

本合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，這是本合同的關鍵，一定要明確約定。

這里應寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。

3、價款

這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。

4、履行期限、地點、方式

這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

5、違約責任

這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

6、解決爭議的方式

這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

7、合同生效條款

雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。

8、合同中止、終止或解除條款

按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

9、合同的變更與轉讓

在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

10、附件

二、如何簽訂二手房買賣合同

如何明明白白簽訂二手房買賣合同？如何有效規(guī)避購買風險？

1、明確雙方身份

二手房交易屬于大額交易，買賣雙方都希望無風險交易，如何有效規(guī)避購買風險？

專家提示：買賣雙方在簽訂合同前，要認真核實簽約主體的真實性和房產(chǎn)的合法性。特別是核實房主的身份證和產(chǎn)權證的真?zhèn)危苑乐估脗卧斓纳矸葑C和房屋產(chǎn)權證進行交易。專業(yè)的房地產(chǎn)服務機構，會首先核實雙方的真實身份，并對雙方的行為進行制約，最大限度規(guī)避買賣雙方的交易風險。

2、明確付款期限

在二手房交易中有一種特殊現(xiàn)象，由于買賣雙方為規(guī)避風險，買方會在房產(chǎn)過戶后，將一部分尾款支付給賣方的交易現(xiàn)狀。因此在實際操作中，買方通常將房款分為首付款和尾款，以不同時間支付給賣方。

專家提示買賣雙方，在合同中明確付款期限和過戶時間，由于尾款的支付時間依賴于房產(chǎn)的過戶時間，因此買方有權在合同中明確房產(chǎn)的過戶期限。

3、明確違約責任

二手房交易涉及諸多細節(jié)，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況。為了避免以后出現(xiàn)糾紛，專家提示買賣雙方在簽訂二手房購買合同時，遵循雙方責權利對等的原則，明確雙方的權利和義務。特別注意違約金問題，不僅要明確注明違約金的比例，也要注明違約金的償付時間。如果償付時間沒有具體規(guī)定，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，難以確保合同條款的最終落實。

4、明確補充條款

買賣雙方在簽訂合同時若遇到條款不明確，需要進一步約定時，專家提示買賣雙方在合同中約定補充條款，將未盡事宜表達明確，補充條款可以有效避免因意思含混不清而造成的糾紛。比如，在補充條款中可以明確雙方所關注的房屋附屬問題，特別是約定水、電、煤氣、物業(yè)等各項費用的交接時間和計算時間點。時間點的明確是清晰劃分責任的關鍵，這些都應在補充條款中明確注明。