一、房產(chǎn)合同無效的情形有哪些

歸納起來，主要有以下七種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所以同等條件，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。

6、價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

7、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括買賣)：

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的;

(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權(quán)屬有爭議的;

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、無效合同的訴訟時(shí)效

無效合同中一方要求返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失是否應(yīng)受到時(shí)效限制?如應(yīng)受時(shí)效限制，時(shí)效從何時(shí)起算?

民法通則第135條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！薄胺闪碛幸?guī)定的”在我國僅指法律對(duì)時(shí)效期間的長短另有規(guī)定，而不是對(duì)是否受時(shí)效限制另有規(guī)定。按本條，任何情況下以任何方式向人民法院提出訴訟請(qǐng)求，都應(yīng)受時(shí)效限制，只不過不同情況下時(shí)效期間的長短不同、開始計(jì)算的時(shí)間不同、是否應(yīng)中止、中斷和延長的情況不同。無效合同中一方向人民法院要求返還財(cái)產(chǎn)或賠償損失，屬于向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利，應(yīng)當(dāng)在法定的時(shí)效期間內(nèi)起訴，否則人民法院不予保護(hù)。

至于訴訟時(shí)效的起算問題，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，一方依據(jù)無效合同占有對(duì)方財(cái)產(chǎn)是非法的，因非法占有處于繼續(xù)狀態(tài)，因此任何時(shí)候權(quán)利人都可以要求對(duì)方返還，時(shí)效應(yīng)從一方要求返還而對(duì)方拒絕時(shí)起算;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)從人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無效時(shí)開始計(jì)算;第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)從合同簽訂時(shí)或一方向?qū)Ψ浇桓敦?cái)產(chǎn)時(shí)起算。我們認(rèn)為，應(yīng)以合同約定的履行期限屆滿之次日開始計(jì)算，履行期限沒有約定或約定不明確的，按合同法第61條、第62條、第66條、第161條等條規(guī)定確定，從確定的履行期限屆滿之次日開始計(jì)算。民法通則第137條第1項(xiàng)規(guī)定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。”合同法對(duì)此無另外規(guī)定。

因此，合同糾紛的訴訟時(shí)效仍應(yīng)遵循此規(guī)定，從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。合同是否有效由人民法院通過判決或仲裁機(jī)構(gòu)通過裁決確認(rèn)，一方在起訴時(shí)合同效力并不確定，一方或雙方也無權(quán)自行確定。因此當(dāng)事人只能按照合同約定的期限主張權(quán)利，時(shí)效期間應(yīng)從約定的履行期限屆滿之次日起計(jì)算。如企業(yè)之間的借款合同雖然無效，但時(shí)效的起算只能以約定的還款期限屆滿之次日為準(zhǔn)，不能以銀行款項(xiàng)借出之次日開始計(jì)算，也不能以出借人主張權(quán)利被借款人拒絕之次日開始計(jì)算，更不能以法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)合同無效之次日開始計(jì)算。前述第一種和第二種觀點(diǎn)實(shí)際上否定了當(dāng)事人的權(quán)利請(qǐng)求應(yīng)受時(shí)效限制;第三種觀點(diǎn)則是建立在所有的無效合同簽訂時(shí)當(dāng)事人都知道或應(yīng)當(dāng)知道其無效的推定上，而這一推定不完全符合事實(shí)。實(shí)踐中不乏當(dāng)事人在合同被確認(rèn)無效之前不知道合同無效，因此仍期待合同履行而沒有及時(shí)提出返還或賠償?shù)恼?qǐng)求，此時(shí)權(quán)利人不知也不應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害，時(shí)效期間不應(yīng)開始計(jì)算。