一、物業(yè)管理的違約責(zé)任形式

物業(yè)管理合同的違約責(zé)任具體的形式就是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同所應(yīng)承擔(dān)的繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、支付違約金、賠償損失等民事責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的一個(gè)基本的法律文件，依法共同遵守并履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理公司雙方合同當(dāng)事人的基本義務(wù)。只要合同的雙方當(dāng)事人中有一方違反合同規(guī)定，另一方就可以按照法律的規(guī)定追究對(duì)方的合同違約責(zé)任。在物業(yè)管理不斷走入市場(chǎng)化的今天，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任的正確認(rèn)識(shí)，對(duì)于依法行使和維護(hù)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)以及物業(yè)管理公司的合法權(quán)益有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

1、繼續(xù)履行合同，即強(qiáng)制履行合同，是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)管理公司違約后，另一方得請(qǐng)求強(qiáng)制違約方繼續(xù)履行未履行的物業(yè)管理服務(wù)合同的合同義務(wù)，以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)合同預(yù)期目標(biāo)。從合同的本質(zhì)看，合同之所以存在，主要在于促進(jìn)交易、保護(hù)交易、救助交易。當(dāng)一項(xiàng)交易出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，合同的作用就象醫(yī)生治病一樣盡力使交易脫離危險(xiǎn)及重新獲得新生，而不是動(dòng)輒將其扼殺。繼續(xù)履行合同是合同當(dāng)事人不履行或不完全履行下的一種補(bǔ)救方法。在合同當(dāng)事人一方違約后，請(qǐng)求強(qiáng)制履行合同是法律賦予另一方當(dāng)事人的一項(xiàng)權(quán)利。

2、采取補(bǔ)救措施，是指合同當(dāng)事人一方違約，另一方有權(quán)要求違約方采取補(bǔ)救措施予以補(bǔ)正。例如，物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定作好公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)可以要求采取補(bǔ)救措施對(duì)公用設(shè)施重新進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)或者進(jìn)行修理、更換等等。合同當(dāng)事人采取補(bǔ)救措施若于履行期內(nèi)完成予以補(bǔ)正的，不承擔(dān)其他違約責(zé)任;若于履行期屆滿后完成的，違約的合同當(dāng)事人還應(yīng)承擔(dān)延遲履行的違約責(zé)任。

3、違約金，是指合同當(dāng)事人在合同中約定的或者法律規(guī)定的一方違約后應(yīng)向另一方支付的金額。例如，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)違反招投標(biāo)法的規(guī)定，不與中標(biāo)的物業(yè)管理公司簽署物業(yè)管理服務(wù)合同，或者在中標(biāo)后要更改物業(yè)管理費(fèi)這種招投標(biāo)的核心內(nèi)容，物業(yè)管理公司就有權(quán)按照招投標(biāo)的約定要求違約的業(yè)主、業(yè)主大會(huì)支付違約金。又例如，在物業(yè)管理服務(wù)合同中雙方約定，經(jīng)過(guò)約定的期限，物業(yè)管理服務(wù)要達(dá)到某種程度的水平，而在期限屆滿后未達(dá)到，則應(yīng)按照合同的約定，由違約方支付違約金。

4、賠償損失，是指一方違約給對(duì)方造成損失時(shí)依法應(yīng)承擔(dān)的賠償對(duì)方損失的違約責(zé)任。賠償損失是最常用的重要救濟(jì)措施。它既可以與其他責(zé)任形式并用，也可以單獨(dú)適用。

賠償損失的范圍，在物業(yè)管理服務(wù)合同中有約定的依其約定。在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)賠償范圍的約定，可以是對(duì)具體賠償數(shù)額的約定，也可以是對(duì)損失計(jì)算方法的約定。只要合同中有關(guān)于賠償?shù)募s定，當(dāng)事人就有權(quán)依約定請(qǐng)求違約方賠償。在物業(yè)管理服務(wù)合同中未約定賠償范圍的，違約方應(yīng)賠償因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的可得利益損失，但不能超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的損失。違約方違約后，對(duì)方可以采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大而沒(méi)有采取適當(dāng)措施的，無(wú)權(quán)就因此而擴(kuò)大的損失要求賠償。合同當(dāng)事人因違約方違約同時(shí)受到損失和利益的，在計(jì)算損失時(shí)應(yīng)扣除其所受利益。賠償損失，除物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定外，應(yīng)以支付賠償金的方式進(jìn)行。

二、物業(yè)管理違約責(zé)任的免責(zé)條件

違約責(zé)任是以國(guó)家強(qiáng)制力保證實(shí)施的民事權(quán)利救濟(jì)措施，是合同權(quán)利的公力救濟(jì)，違約方只能無(wú)條件地接受，沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地。這就是法律的強(qiáng)制性。合同法將違約責(zé)任的歸責(zé)原則明文表述為嚴(yán)格責(zé)任，即不以過(guò)錯(cuò)為要件，當(dāng)然也不需要證明什么過(guò)錯(cuò)。當(dāng)事人只要違反合同就要承擔(dān)責(zé)任，沒(méi)有價(jià)錢可講。要求免責(zé)，唯一的一個(gè)途徑是證明自己有免責(zé)事由。如果證明了有免責(zé)事由就給予免責(zé)，證明不了，就追究責(zé)任。這有利于促使當(dāng)事人認(rèn)真地對(duì)待合同，嚴(yán)格遵守合同、合同法、合同紀(jì)律。按照誠(chéng)實(shí)信用原則和民法的精神，自己約定的違約責(zé)任一旦具備了該條件就要承擔(dān)責(zé)任，不需要講其他什么理由，這本身就具有合理性。這一點(diǎn)與一般的侵權(quán)責(zé)任不一樣，因?yàn)榍謾?quán)責(zé)任通常發(fā)生在沒(méi)有權(quán)利義務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人之間。

通常物業(yè)管理違約責(zé)任的免責(zé)條件有以下三個(gè)方面：

1、不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀現(xiàn)象。當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承擔(dān)民事責(zé)任。但是，在因不可抗力不能履行合同時(shí)，第三人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，并且應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)提供有關(guān)機(jī)構(gòu)出具的證明。當(dāng)事人未及時(shí)通知的，應(yīng)就未及時(shí)通知而給另一方造成的損失承擔(dān)民事責(zé)任。具體而言，以下情況屬于不可抗力：（1）自然災(zāi)害，即天災(zāi)人禍類的事實(shí)，例如，地震、臺(tái)風(fēng)、洪水等，但對(duì)臺(tái)風(fēng)而言，明知臺(tái)風(fēng)可能會(huì)使廣告牌或建筑物的某一部分吹落而墜地，卻不采取有效的防護(hù)措施，這種不作為的行為屬于濫用不可抗力的免責(zé)權(quán)，同樣也要承擔(dān)違約責(zé)任；（2）某些政府行為。指當(dāng)事人在訂立合同后，政府頒布新政策、法律和采取行政措施而導(dǎo)致合同不能履行；（3）社會(huì)異常事件。例如罷工、戰(zhàn)爭(zhēng)等。

2、合同約定的免責(zé)條款中免責(zé)事由出現(xiàn)。免責(zé)條款是合同條款之一，其目的是免除或者限制合同當(dāng)事人的責(zé)任，因而當(dāng)免責(zé)條款中約定的免責(zé)事由出現(xiàn)時(shí)，第三人可依其約定不承擔(dān)民事責(zé)任或者減輕責(zé)任。但是，免責(zé)條款與合同其他條款一樣，必須具有合法性、公平合理性，否則不能有效，違約方仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、另一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)。合同當(dāng)事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)造成的，不承擔(dān)民事責(zé)任。但是。若雙方都有過(guò)錯(cuò)，都違反合同，則應(yīng)當(dāng)分別承擔(dān)各自應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。