一、因新政退房是否違約

依據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋9（二）》第26條的規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以請求人民法院變更或者解除合同。李先生無力支付三成首付款是因?yàn)閲艺叩闹卮笳{(diào)整，不能認(rèn)定為違約行為，應(yīng)認(rèn)定為情勢變更，即使合同不能履行，也不能追究違約責(zé)任。如果雙方不能協(xié)商解決，李先生可以請求法院解除合同。

二、買期房應(yīng)注意哪些法律問題

期房的售價(jià)一般來說比現(xiàn)房的售價(jià)要低，但是和現(xiàn)房銷售相比購買人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。

期房“只能遠(yuǎn)觀，不可近瞧”，這種時(shí)間上的差異往往為日后的糾紛留下隱患，為避免損失，購房人應(yīng)注意下面的法律問題。

1、弄清開發(fā)商的“老底”

購房者應(yīng)對開發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房的證件進(jìn)行縝密的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。選擇信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)、業(yè)績好的開發(fā)商可以降低業(yè)主的購房風(fēng)險(xiǎn)。

購買房產(chǎn)時(shí)，購房人應(yīng)盡量主張看原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項(xiàng)目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙方商品房等。詳情請點(diǎn)擊查詢開發(fā)商五證

2、把牢房屋產(chǎn)權(quán)證

在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對申請人的申請進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源齊全的，登房機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來的原因一般在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購房人要提高警惕。

3、重視“不可抗力”

延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。

4、一分一厘算面積

對于期房購買人來講，暫測面積與實(shí)測面積存在誤差不可避免。很多時(shí)候，實(shí)測面積要比暫測面積高出許多，遇到這種情況，購房人可能會(huì)損失預(yù)購契約中約定的“誤差面積”的相應(yīng)價(jià)款。與房屋面積有關(guān)的另一個(gè)引起爭議的問題是房屋使用率與售樓說明書房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動(dòng)境地，購房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過±0.5%時(shí)，購房人有權(quán)單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責(zé)任。

5、謹(jǐn)慎簽署管理公約

物業(yè)管理收費(fèi)混亂已成為業(yè)主投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。為防止這方面的問題，在開始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對不平等的合約提出修改意見，一時(shí)大意可能會(huì)引來長久的煩惱。

6、在房屋質(zhì)量上較真

房屋質(zhì)量及保修是一個(gè)極為敏感的問題，它常常會(huì)引發(fā)購房人與開發(fā)商的沖突，為維護(hù)購房人的合法權(quán)益，建設(shè)部門專門下發(fā)了實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和使用說明書的規(guī)定，目前，該規(guī)定已正式實(shí)行。