一、如何簽訂期房購買合同

第一、合同應標明所購商品房的應用面積。

劉先生與某房產商簽定了一份購房合同，房屋面積為120平方米，但入住時，劉先生實測房屋面積只有111平方米，相差9個平方米，以每平方米2500元計算，劉先生多付了22500元，這可不是一個小數(shù)目。因此，簽訂合同時應對每一個房間、陽臺等實際面積進行確定，另外對按比例分攤費用的公用面積如電梯間、走廊、樓梯等應有明確界定，以免日后麻煩。

第二、合同里要有建筑及裝修質量標準細則。

如墻面材料、顏色、窗格材料、地面的輔設用料、衛(wèi)浴設備、電線的鋪設等。因為有些開發(fā)商為了吸引消費者購房，會有很多口頭承諾，只有這些口頭承諾以文字的形式在合同中出現(xiàn)，才具有法律效用，否則沒在合同里出現(xiàn)的承諾，在消費者接收入住時發(fā)現(xiàn)沒有兌現(xiàn)也會因無憑據(jù)而不能再加追究。

第三、合同應有對附屬配套設施建設的有效制約。

現(xiàn)在，一般房產開發(fā)商都會對住宅區(qū)配套設施建設有種種承諾，如花園綠地、學校、超市、泳池、球場等，這些都應在合同中體現(xiàn)出來，以免今后房產商的許諾兌現(xiàn)起來遙遙無期。

第四、合同中應有物業(yè)管理的服務條款及相關收費。

有些房產商故意不在合同中體現(xiàn)物業(yè)管理這一項，往往等購房者入住后，才發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的不完善及收費的不合理，但是面對已經(jīng)入住的既成事實，許多購房者也只好交納高額的管理費。為了避免這一情況的發(fā)生，最好在入住之前的購房合同中應有所約定。

第五、合同應有詳細的付款方式。

一般房產商都會要求購房者先預付部分預付款，其余款項將分期支付或等交房時一次付清，從預付款交付之日起購房者都有權知其所購房屋的建設進程，以督促房產商按期交房，因此，購房者可在合同中以分期付款及退款的方式來約束、督促房產商。

第六、合同中必須有具體交房日期及房產商若延期交房應有的罰則。

房產商會因資金、材料、施工、天氣等影響交房日期，購房者因房屋拖延交付入住而導致利益受損，購房者有權要求房產商予以經(jīng)濟賠償。

簽訂規(guī)范、有效的房屋購銷合同是很重要的，所以合同要盡量詳盡，面面俱到，因此，除了簽定購銷合同之外，購房者還要與房產商簽訂補充協(xié)議，以便更好地保護自己的合法權益。

二、簽訂期房購買合同應注意什么

開發(fā)商大多使用建設部和國家工商行政管理局制作的《商品房買賣合同》示范文本。這個文本對開發(fā)商而言，是恰到好處；對購房人而言，卻是遠遠不夠的。比較實際的方法是通過與開發(fā)商談判“補充協(xié)議”，以彌補《商品房買賣合同》示范文本的不足。

第一、增加如：墻面裂縫、管道的位置妨礙裝修等，居住安全的房屋質量條款。注明無論是輕微的房屋質量問題，還是影響居住安全的房屋質量問題，開發(fā)商都應承擔的維修責任和法律責任。

第二、小區(qū)規(guī)劃比如：綠地、湖面被縮小了或被挪動位置了，或者在房屋的窗前兀然增建了一座建筑，令簽訂購房合同時期待的窗外視覺完全落空。這種情況在商品房開發(fā)小區(qū)非常普遍。開發(fā)商大多以小區(qū)規(guī)劃的改變經(jīng)過了規(guī)劃部門的同意為由，拒絕承擔責任。你無法阻止開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你所能做到的就是爭取在“補充協(xié)議”中訂立這樣一個條款：如果開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃，你將獲得哪些權利。所以，“補充協(xié)議”在針對開發(fā)商改變小區(qū)規(guī)劃進行設計時，“退房”應作為下下策，不退房而獲得開發(fā)商更多的賠償金，應作為爭取的首要目標。但是，在“補充協(xié)議”中明確地寫上這一要求，開發(fā)商可能不會同意。你可以采取這樣一個辦法：將這一要求暗含在有關房屋質量的條款里，比如，將在簽訂購房合同時建設工程規(guī)劃許可證的附圖列為房屋的質量標準之一，同時，在違約責任條款里，將房屋不符合質量標準的違約責任與其他屬于嚴重違約的違約責任一起羅列，約定一個共同的賠償金的計算方法或者違約金的比例(或金額)。

第三、房屋交付使用的條件

迄今為止，沒有任何一法律規(guī)定對開發(fā)商向購房人交付商品房應具備哪些使用條件做出規(guī)定，比如：水、電、燃氣、暖氣等等的線路或管道都已經(jīng)敷設或安裝完畢，符合綜合驗收合格條件，但若開發(fā)商沒有與水、電、燃氣、暖氣的供應商簽訂供應合同、不能保證在購房人入住時就有水、電、燃氣、暖氣的供應，購房人就無法在房子里住下去，除非購房人購買房屋不是為了居住?！把a充協(xié)議”里約定清楚獨立供應的水、暖氣或燃氣的價格，在你入住以后，開發(fā)商將單方確定一個價格。開發(fā)商單方確定的價格，可能使你十分難受。

第四、“補充協(xié)議”必須讓開發(fā)商對售樓廣告的內容做出承諾；如果開發(fā)商拒絕在“補充協(xié)議”中做出承諾，建議你放棄這個樓盤。

第五、公共財產，注意“×××歸出賣人”之類的文字“補充協(xié)議”時，不要在哪些屬于公共財產、哪些財產歸誰的問題上與開發(fā)商糾纏，如果開發(fā)商堅持要在“補充協(xié)議”中寫些什么，就讓他寫吧，干脆將他想歸他所有的都寫成歸他所有，讓他滿心歡喜，以此作為在涉及真正對你有意義的條款時換取他讓步的籌碼。