一、購房過程中的定金、訂金和預(yù)付款的區(qū)別

定金、訂金、預(yù)付款、意向金、誠意金等等都是在是都是在主合同履行前一方給付另一方一定數(shù)量的款項。因此，很容易混淆，在實踐中，許多人把定金當(dāng)作“訂金”或?qū)懗伞邦A(yù)付款××元”，以至于發(fā)生糾紛時分不清是定金還是訂金、預(yù)付款。其實這幾者是有很大區(qū)別的。

第一、定金

1、定金以書面形式約定；

2、購房定金的數(shù)額不得超過房屋總價20%，超過部分無效，換句話說，即使約定定金為房價的30%，如果發(fā)生違約，那么定金數(shù)額也只能按照20%計算。

3、購房定金可以抵沖奉；

4、定金的罰責(zé)從定金交付之日生效，準(zhǔn)買房人不在約定的期間內(nèi)交付定金的，準(zhǔn)售房人可以將房屋另賣而不承擔(dān)雙倍返還的違約責(zé)任。

5、定金罰責(zé)（定金最主要的法律特征）

擔(dān)保法司法解釋第115條“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?/p>

有的購房合同或者定金性質(zhì)的條款里面約定“意向金、誠意金”等，即使名稱不同，但是只要規(guī)定定金罰責(zé)，那就屬于定金，如果沒有書面約定定金罰責(zé)的，那就不屬于定金，如果買賣不成的應(yīng)當(dāng)退還給買方。

第二、訂金

和定金雖然只有一字之差，但是法律性質(zhì)完全不同，訂金不具有定金罰責(zé)的特點。

根據(jù)滬房地資市[2001]112號的規(guī)定訂金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在總房價的千分之五以內(nèi)。

訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理。但屬下列情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購房者支付的訂金：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未簽訂書面協(xié)議收取訂金的；

2、 簽訂的書面協(xié)議對訂金的處理未作約定或約定不明確的；

3、 雙方對預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧、不能協(xié)商一致的；

4、廣告、樓書、樣品房與實實際狀況不相符的。

第三、預(yù)約款

1、預(yù)約款并不一定就是定金

擔(dān)保法解釋第118條規(guī)定“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！彼陨唐贩空J購書中約定的預(yù)付款如果沒有約定定金字樣，必須要具備定金的性質(zhì)，否則預(yù)付款不屬于定金。

2、符合哪些法定條件的預(yù)付款屬于定金

（1）有“定金”字樣；

（2） 雖無“定金”字樣，但是約定預(yù)付款在準(zhǔn)買受人不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，當(dāng)然準(zhǔn)售房人的雙倍返回責(zé)任不一定在合同中明確約定，但商品房認購書是雙務(wù)合同，可以推定其雙倍返還義務(wù)。

二、預(yù)付款的特點

1、預(yù)付款的數(shù)額沒有任何限制；

2、支付預(yù)付款方不履行合同的，并不喪失預(yù)付款，收受預(yù)付款的一方違約的，也不需要雙倍返還預(yù)付款。各方的違約責(zé)任通過合同約定的其他條款來定，如果沒有約定違約責(zé)任的，一般不承擔(dān)違約責(zé)任。