一、購房的預(yù)付款可以退嗎
購房的預(yù)付款可以退，因?yàn)閲乙?guī)定合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的誤差比，在3%以內(nèi)的據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款，面積誤差比絕對(duì)值超過3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人選擇退房的，開發(fā)商應(yīng)在買受人提出退房30日之內(nèi)將買受人已付房款退還，并同時(shí)支付已付房款的利息。買受人選擇不退房的，面積誤差比在3%之內(nèi)的，房款返還買受人，超過3%的部門雙倍返還。所以完全可以主張自己的權(quán)利，要求退錢，并要求支付利息。
二、如何避免購房預(yù)付款的風(fēng)險(xiǎn)
不可盲目交納預(yù)付款
在商品房交易中，消費(fèi)者常常被開發(fā)商要求簽訂“認(rèn)購書”、“訂購書”或“訂購協(xié)議”之類的“認(rèn)購協(xié)議”這種格式合同就消費(fèi)者所選的房屋位置、面積、單價(jià)、付款方式等項(xiàng)目進(jìn)行了約定，其核心是要求消費(fèi)者必須交納少則千元多則萬元的預(yù)付款，并限定在短時(shí)間內(nèi)簽訂“購房
合同”。這種預(yù)付款有的稱為“定金”，有的稱為“訂金”、“認(rèn)購金”，還有的稱為“保證金”、“誠意金”等等。一些消費(fèi)者在未分清“定金”還是“訂金”的情況下就倉促交付，后因種種原因要放棄購買時(shí)卻無法得到退款。一段時(shí)間以來，各地消協(xié)不斷接到與預(yù)付款有關(guān)的消費(fèi)糾紛，近日福建省消委會(huì)發(fā)布消費(fèi)警示，提醒消費(fèi)者要分清各種名目的預(yù)付款，特別是在商品房等大宗消費(fèi)中千萬不要盲目交納預(yù)付款。
“預(yù)付款”里有溝壑
名目繁多的“預(yù)付款”各有什么功能呢?中國政法大學(xué)的段志義教授指出，“預(yù)付款”的性質(zhì)各不相同。《合同法》中明確規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。所以，定金屬于罰金，具有擔(dān)保履約的性質(zhì)。
段志義提醒消費(fèi)者，定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定數(shù)額和交付期限。定金的數(shù)額由雙方商定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20%。若雙方既約定“違約金”，又約定“定金”，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。定金具有擔(dān)保履行的作用，也能證明合同的成立。給付方履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。
根據(jù)我國現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，“訂金”、“認(rèn)購金”、“預(yù)付款”、“誠意金”等不具有定金的性質(zhì)，一般情況下，以這些名目交付的錢款被視作“預(yù)付款”。它只是一種支付手段，“預(yù)付款”不具有擔(dān)保債務(wù)履行的作用，也不能證明合同的成立。但如果消費(fèi)者超過約定的期限以后違約，這些錢款就將作為對(duì)商家損失的賠償，不再退還給付方。
段志義說，“定金及其他性質(zhì)的款項(xiàng)都要在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上簽訂，定金的書面約定在無重大誤解、欺詐、顯失公平、脅迫等并且不違背國家法律強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，才具有法律效力。”
“定金”可有條件退還
一旦陷入了“定金”陷阱，消費(fèi)者就沒有回旋余地了嗎?如果購房者交付的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“押金”或者“訂金”等預(yù)付款款項(xiàng)，而沒有約定定金性質(zhì)，同時(shí)雙方未能簽訂《商品房買賣合同》的，發(fā)生糾紛時(shí)開發(fā)商應(yīng)退還所收全部款項(xiàng)。
據(jù)介紹，出現(xiàn)下列情況時(shí)可以認(rèn)為購房合同無效，購房者可以向經(jīng)營者討回定金。
第一，開發(fā)商不具備商品房預(yù)售法定條件，沒有取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，那么，雙方約定的購房定金無效，無論雙方是否約定購房定金退還問題，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金。
第二，開發(fā)商故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況，開發(fā)商則要承擔(dān)過失責(zé)任——除退還購房者定金外，還應(yīng)賠償購房者利息等財(cái)產(chǎn)損失。
第三，對(duì)于顯失公平的格式合同條款內(nèi)容，購房者則可向法院或仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更或撤銷該約定，要求開發(fā)商退還所付定金。
總之，最好在協(xié)議書規(guī)定的繳納首期款以及簽訂《商品房買賣合同》的最后時(shí)間之前討回定金，否則經(jīng)營者有權(quán)以消費(fèi)者延遲繳納首期款或者簽訂商品房買賣合同，違反協(xié)議書規(guī)定為由，沒收定金。
