一、一房多賣合同如何認定

受我國國情和歷史原因的影響，目前我國存在著不同種類的房屋，有由房地產(chǎn)開發(fā)公司建造的商品房、政府組織建設的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等等。私有房屋一房多賣引起的糾紛，僅指出賣人主體為自然人，將自己所有的房屋先后出賣給兩個或兩個以上的買受人。

（一）多重房屋買賣合同糾紛發(fā)生在買賣合同領域，其實質(zhì)是因房屋買賣而發(fā)生的合同糾紛。

（二）多重房屋買賣合同的行為表現(xiàn)為一房多賣，出賣人將自己所有的房屋出賣給兩個或兩個以上的買受人，這樣就在同一房屋之上存在兩個以上的買受人，且就此同一房屋形成了兩個或兩個以上的買賣關系，買賣關系相互重合。

（三）多重房屋買賣合同，出賣人為一人履行義務后，必有至少一方當事人的權利無法實現(xiàn)，且無法以訂立合同的目的得到補償。訴至法院后，利益受損一方的當事人往往只能得到法律上的平衡。

二、一房多賣合同都生效嗎

處理合同糾紛案件，先要確定的是該合同的法律效力，即合同有效還是無效。因為有效合同與無效合同在根據(jù)法律對其處理時所表現(xiàn)出的實際的后果是不一樣的。但在確定合同效力的時候，我們常發(fā)現(xiàn)有將合同成立與合同生效混淆情況，以為合同成立即當然有效。理論界和實務界認為：關于合同成立與合同生效是兩個不同的概念。合同成立是指當事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達成一致，而合同生效是指雙方當事人對合同條款經(jīng)過自愿協(xié)商達成一致。

而合同生效是指已經(jīng)依法成立的合同在當事人之間產(chǎn)生權利義務的法律約束力，即法律效力，意味著當事人雙方目標的實現(xiàn)獲得了國家法律的保護。合同成立是合同生效的前提。一般情況下，合同成立時生效。但在某些特殊情況下，法律、法規(guī)還規(guī)定，合同成立后還要辦理批準、登記手續(xù)才能生效。在此情況下，雖然雙方當事人對合同內(nèi)容達成合意，合同成立，但如不履行法律規(guī)定的有關程序義務，則合同不能發(fā)生法律效力。對雙方當事人也不能產(chǎn)生法律約束力。

如現(xiàn)行《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自合同成立時生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記手續(xù)生效的，按照其規(guī)定”。為準確理解適用該條款，最高人民法院2000年下發(fā)的關系適用《合同法》的司法解釋中第九條對第四十四條作了更進一步的解釋：“依照《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效。一審辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理手續(xù)不影響合同的效力，合同的標的物及其他物權不能轉(zhuǎn)移?！?/p>