一、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律性質(zhì)

對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律性質(zhì)，主要的觀點(diǎn)有：

1、意向書說(shuō)，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議實(shí)際上就是意向書，性質(zhì)為要約；

2、補(bǔ)充協(xié)議說(shuō)，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非獨(dú)立的合同，僅系商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議；

3、附條件的商品房買賣合同說(shuō)，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的內(nèi)容為商品房買賣合同所附條件；

4、預(yù)約合同說(shuō)，認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議為商品房買賣合同的預(yù)約合同，為獨(dú)立合同。

我們同意第四種觀點(diǎn)。因?yàn)椋J(rèn)購(gòu)協(xié)議雖與買賣合同有關(guān)聯(lián)性，但其內(nèi)容不同于本約，僅使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按預(yù)約規(guī)定的條件訂立買賣合同的義務(wù)，故認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非買賣合同的從合同，而是獨(dú)立于買賣合同的預(yù)約合同。從《解釋》的表述看，已采預(yù)約合同說(shuō)。實(shí)務(wù)中的認(rèn)購(gòu)協(xié)議有認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)單、預(yù)訂書甚至臨時(shí)證明單、情況說(shuō)明之稱，只要其具備合同法關(guān)于合同成立的要件，即應(yīng)認(rèn)定為獨(dú)立合同。

關(guān)于簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)是否應(yīng)具備商品房預(yù)售許可證，一般認(rèn)為認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以在（開發(fā)商）辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)后取得商品房預(yù)售許可證之前的一段時(shí)間內(nèi)簽訂。因?yàn)?，此時(shí)對(duì)商品房銷售價(jià)格有實(shí)質(zhì)影響的條件已確定，認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以對(duì)商品房銷售的核心條款作出約定，待事實(shí)和法律上的障礙（如未取得預(yù)售許可證）消除時(shí)再簽訂本約。有人認(rèn)為，在取得預(yù)售許可證之前簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。這種觀點(diǎn)實(shí)質(zhì)上仍將預(yù)約與本約混同。退而言之，即使因無(wú)法取得預(yù)售許可證而致本約最終不能簽訂，出賣人應(yīng)承擔(dān)預(yù)約合同履行不能的違約責(zé)任，預(yù)約合同仍為有效。但在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)前，商品房買賣缺乏現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，此時(shí)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議條款均處于不確定狀態(tài)，履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議客觀上等同于非法融資，故該認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)歸于無(wú)效。

二、違反商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議的責(zé)任

對(duì)于違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任，應(yīng)基于認(rèn)購(gòu)協(xié)議的獨(dú)立合同性質(zhì)考察。除定金責(zé)任外，違約方應(yīng)依法承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

關(guān)于實(shí)際履行（即簽訂本約）。在違約方不愿簽訂本約的情況下，不應(yīng)排除守約方要求實(shí)際履行的權(quán)利，法律或事實(shí)上不能履行的除外。在認(rèn)購(gòu)協(xié)議對(duì)商品房買賣的核心條款（價(jià)格、面積、位置）已作出約定的情況下，如能對(duì)照該樓盤的其他商品房買賣合同約定的條款（如交付日期），可結(jié)合交易慣例、通用標(biāo)準(zhǔn)（不得低于建設(shè)部頒規(guī)章確定的標(biāo)準(zhǔn)）對(duì)缺失條款進(jìn)行補(bǔ)正，判決雙方簽訂本約。認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的定金界定為違約定金的，可與實(shí)際履行并用。因預(yù)約合同的實(shí)際履行即為簽訂本約，一方主張對(duì)方直接履行本約義務(wù)或預(yù)期利益損失的，不應(yīng)支持，否則將混同本預(yù)約的區(qū)分。但在判決雙方簽訂本約以后，一方拒不履行判決確定義務(wù)的除外。

關(guān)于其他違約責(zé)任方式。對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議至起訴時(shí)不具備補(bǔ)正條件的，不宜判決簽訂本約，應(yīng)按違約方承擔(dān)其他違約責(zé)任方式處理。如認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定了支付損害賠償金等違約責(zé)任的，應(yīng)從其約定。在合理范圍內(nèi)，可與定金責(zé)任并行適用。對(duì)于出賣人未收取定金但收取預(yù)留費(fèi)等費(fèi)用、認(rèn)購(gòu)協(xié)議也未約定違約責(zé)任形式的，如因出賣人原因未能訂立商品房買賣合同，買受人可解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議，按恢復(fù)原狀的規(guī)定主張返還預(yù)留費(fèi)。如買受人直接主張出賣人承擔(dān)對(duì)本約的締約過(guò)失責(zé)任即本約的信賴?yán)鎿p失，則應(yīng)包括預(yù)留費(fèi)及締約成本等實(shí)際損失。依預(yù)約合同說(shuō)，違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議是損害其本身產(chǎn)生的履行利益，不履行預(yù)約義務(wù)與因信賴將來(lái)簽訂本約造成的信賴?yán)鎿p失會(huì)有所差異。從締約過(guò)程看，本約的締約過(guò)失責(zé)任須發(fā)生在簽訂合同的過(guò)程中，即一方發(fā)出要約、另一方作出承諾之前。盡管預(yù)約合同有獨(dú)立的要約、承諾要件，當(dāng)事人最終的合同目的仍在于商品房買賣，締結(jié)、履行預(yù)約可以視為簽訂本約過(guò)程中的前置階段，即不履行預(yù)約義務(wù)的損害賠償正是本約信賴?yán)鎿p失的組成部分。因此，依解除認(rèn)購(gòu)協(xié)議主張返還與徑行主張商品房買賣合同的締約過(guò)失責(zé)任有不同的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，應(yīng)根據(jù)買受人對(duì)訴權(quán)的選擇進(jìn)行裁判。