一、主合同變更是否影響抵押效力

抵押是物的擔(dān)保方式，是指?jìng)鶆?wù)人或第三人繼續(xù)保持對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、動(dòng)產(chǎn)等特定財(cái)產(chǎn)的占有，而依照一定的方式將該等財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。在抵押擔(dān)保中，優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)的核心和實(shí)質(zhì)。

抵押權(quán)的特征之一是其從屬性，即抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，自然屬于從權(quán)利，其成立、消滅和處理必須以一定債權(quán)關(guān)系的存在為前提而且從屬于該主債權(quán)，故第一種觀點(diǎn)看似頗有道理。但是，我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，其立法目的之一是確保債權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，原則上債務(wù)人將房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押并辦理登記后不允許債務(wù)人再將房產(chǎn)等用于其他債權(quán)抵押。

二、合同變更的限制條件

合同成立后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行合同。任何一方未經(jīng)對(duì)方同意，都不得改變合同的內(nèi)容。但是，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，有時(shí)不可能對(duì)涉及合同的所有問(wèn)題都做出明確的規(guī)定；合同簽訂后，當(dāng)事人在合同履行前或者履行過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)一些新的情況，需要對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系重新進(jìn)行調(diào)整和規(guī)定。因此，需要當(dāng)事人對(duì)合同內(nèi)容重新修改或者補(bǔ)充。

由于合同是當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，所以，當(dāng)事人在變更合同內(nèi)容時(shí)，也應(yīng)當(dāng)本著協(xié)商的原則進(jìn)行。當(dāng)事人可以依據(jù)要約、承諾等有關(guān)合同成立的規(guī)定，確定是否就變更事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。如果雙方當(dāng)事人就變更事項(xiàng)達(dá)成了一致意見，變更后的內(nèi)容就取代了原合同的內(nèi)容，當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)按照變更后的內(nèi)容履行合同。一方當(dāng)事人未經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人同意任意改變合同的內(nèi)容，變更后的內(nèi)容不僅對(duì)另一方?jīng)]有約束力，而且這種擅自改變合同的做法也是一種違約行為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

合同變更需要當(dāng)事人協(xié)商一致，但有的情況下，僅有當(dāng)事人協(xié)商一致是不夠的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)履行法定的程序。比如，中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法第七條規(guī)定，中外合作者在合作期限內(nèi)協(xié)商同意對(duì)合作企業(yè)合同作重大變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；變更內(nèi)容涉及法定工商登記項(xiàng)目、稅務(wù)登記項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理變更登記手續(xù)。外資企業(yè)法第十條規(guī)定，外資企業(yè)分立、合并或者其他重要事項(xiàng)變更，應(yīng)當(dāng)報(bào)審查批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理登記變更手續(xù)。