一、房屋租賃登記形式的效力

我國城市房地產管理法第53條規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，并向房產管理部門登記備案。建設部頒布的城市房屋租賃管理辦法第13條規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。第16條規(guī)定，房屋租賃申請經市、縣人民政府房地產管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。

可見，我國實行房屋租賃登記備案制度，但是房屋租賃的登記備案不能影響租賃合同的生效。從登記備案的立法目的來看，租賃合同的登記備案制度，主要是防止國家稅費流失和防止當事人非法出租房屋，另一個目的則是因為房屋等不動產的交易（包括出租），或設定物權應向社會公示，以維護第三人的合法權益。從登記機關對合同審查來看，主要是審查合同的主、客體是否合法，合同內容是否合法，是否按規(guī)定繳納了稅費等，因此登記備案是行政機關的事后審查行為，其本身不是合同生效的要件。

而且城市房地產管理法以及城市房屋租賃管理辦法均未規(guī)定房屋租賃合同登記后才生效。根據最高法院關于適用合同法若干問題的解釋（一）第9條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力。因此，房屋租賃合同未登記備案就沒有法律效力的說法是錯誤的。

但是，房地產管理部門責令你補辦手續(xù)并要處以罰款是有依據的，城市房屋租賃管理辦法第32條規(guī)定，不登記備案不按期申報、領取《房屋租賃證》的，責令限期補辦手續(xù)，并可處以罰款。

二、解除房屋租賃合同應注意什么

（一）當事人有約定的，從其約定；沒有約定的，則只能根據法律的規(guī)定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。

（二）合同的解除，并非因符合解除條件而當然發(fā)生，而應以有解除權的一方行使為必要。這里需要區(qū)分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。

（三）要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同；在不符合解除條件的情況下，即使發(fā)出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。