一、租賃合同糾紛的訴訟時(shí)效

訴訟時(shí)效是指權(quán)利人在法定期間內(nèi)不行使權(quán)力即喪失請(qǐng)求司法機(jī)關(guān)強(qiáng)制力保護(hù)其權(quán)利的法律制度。

因租賃合同的履行過程中因?yàn)檠痈痘蚓芨蹲饨鹨鸬募m紛應(yīng)當(dāng)適用1年的訴訟時(shí)效外，其他基于租賃合同所引起的糾紛均適用2年的訴訟時(shí)效。

幾個(gè)具體問題：

1、關(guān)于租賃合同履行完畢承租人出具的欠款條適用訴訟時(shí)效的問題。

最高人民法院研究室《關(guān)于對(duì)租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的“欠款結(jié)算單”不適用普通訴訟時(shí)效的復(fù)函》中也表述了這種觀點(diǎn)。

函復(fù)：租賃合同債務(wù)人因欠付租金而出具的“欠款結(jié)算單”只表明未付租金的數(shù)額，并未改變其與債權(quán)人之間的租賃關(guān)系。因此，租賃合同當(dāng)事人之間就該欠款結(jié)算單所發(fā)生糾紛的訴訟時(shí)效期間適用1年的訴訟時(shí)效規(guī)定。

2、關(guān)于分期支付租金的訴訟時(shí)效起算點(diǎn)問題。

最高人民法院民事審判第二庭在2000年10月26日對(duì)山東省高級(jí)法院函復(fù)：你院魯法經(jīng)（1999）25號(hào)《關(guān)于借款合同中約定分期償還應(yīng)如何計(jì)算訴訟時(shí)效期間的問題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：在借款、買賣合同中，當(dāng)事人約定分期履行合同債務(wù)的，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從最后一筆債務(wù)履行期屆滿之次日開始計(jì)算。

最高人民法院給云南省高級(jí)人民法院函復(fù)：你院《云南省高級(jí)人民法院關(guān)于繼續(xù)性租金債權(quán)的訴訟時(shí)效期間如何計(jì)算的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：對(duì)分期履行合同的每一期債務(wù)發(fā)生爭議的，訴訟時(shí)效期間自該期債務(wù)履行期屆滿之日的次日起算。

3、對(duì)于未約定租金給付期限的訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)。

根據(jù)是《合同法》第62條規(guī)定的“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間?！奔?，對(duì)于未約定租金給付期限的訴訟生效的起算點(diǎn)只能從債權(quán)人向債務(wù)人提出履行要求、且履行寬限期屆滿之第二日開始。

二、房屋租賃糾紛的處理途徑

房屋租賃糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是指關(guān)于房屋和土地的權(quán)益爭議。一旦發(fā)生房屋租賃糾紛后，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：

1、調(diào)解。

它是指在第三者的主持下，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過自愿協(xié)商，排除爭端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng)。我國在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì)，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對(duì)某些界限不清的事實(shí)、責(zé)任含糊不究的租賃糾紛，租賃雙方就近請(qǐng)調(diào)委會(huì)調(diào)解通過調(diào)解，糾紛雙方，互諒互讓，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。

2、仲裁。

仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。《仲裁法》第2條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí)，分清責(zé)任，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛。仲裁具有“公正及時(shí)，程序簡便，專家斷案，依裁終局”的優(yōu)勢(shì)，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針鋒相對(duì)之中，是一種比較受推崇的爭端解決機(jī)制。

3、訴訟。

有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解，又沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁。

綜上所述，房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)組成部分，租賃市場(chǎng)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而進(jìn)一步擴(kuò)大。目前我國的房屋租賃市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒有進(jìn)入一個(gè)法律的市場(chǎng)，市場(chǎng)行為極不規(guī)范，一些違法現(xiàn)象還十分嚴(yán)重并對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的培育和發(fā)展起到了負(fù)面影響，所以我們面臨的問題是仍要加強(qiáng)房屋租賃市場(chǎng)方面的立法工作，加強(qiáng)法制、加強(qiáng)管理，使房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范化，預(yù)防和減少糾紛的發(fā)生的同時(shí)，不僅要根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，尊重當(dāng)事人的意志，采取調(diào)解或仲裁的處理方法；更要注重引導(dǎo)當(dāng)事人通過訴訟的手段來解決糾紛，從而推動(dòng)整個(gè)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展。