一、房屋贈與合同的特征

房屋贈與合同具備以下特征：

1、無償性。一般情況下，房屋贈與合同是無償?shù)模浥c人將自己所有的房屋無償給予受贈人，無需受贈人支付對價。但贈與也可以附義務(wù)，若贈與附義務(wù)的，受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。

2、諾成性。《合同法》第一百八十六條規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與?！痹摋l規(guī)定表明贈與合同在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移前即成立，否則無撤銷贈與可言。即贈與合同是諾成合同，只要贈與人與受贈人雙方就贈與事宜達(dá)成一致，贈與合同即成立并生效，而無需以贈與財產(chǎn)的交付為合同成立要件。

3、要式性?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式?！痹摲ǖ谌邨l規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！币虼耍浥c房屋的合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

4、辦理過戶須經(jīng)公證。《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知（司公通字[1991]117號）》規(guī)定：“接受贈與房產(chǎn)的受贈人，應(yīng)當(dāng)持房產(chǎn)所有人的“贈與公證書”和本人“接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的“贈與合同公證書”，以及房產(chǎn)所有權(quán)證、契證，到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！奔捶课葙浥c行為必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后才能辦理過戶手續(xù)，不進(jìn)行公證的，房屋權(quán)屬登記部門可以拒絕予以登記。

如前所述，《合同法》規(guī)定贈與合同為諾成性合同，改變了之前《民法通則》解釋第128條關(guān)于贈與合同為實(shí)踐性合同的規(guī)定：“公民之間贈與關(guān)系的成立，以贈與物的交付為準(zhǔn)。贈與房屋，如根據(jù)書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定贈與關(guān)系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)證書交與受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，但應(yīng)令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)?！币虼?，只要贈與人與受贈人雙方就贈與事宜達(dá)成一致，贈與合同即成立并生效。實(shí)踐中，關(guān)于房屋贈與合同的爭議，多集中在合同的履行上，往往是贈與人表示贈與意思后，又反悔的，如本案被告。

由于贈于合同是一種極特殊的無償單務(wù)合同，為了充分保障贈與人的權(quán)利，法律其實(shí)賦予了贈與人兩種特殊的撤銷權(quán)：任意撤銷權(quán)和法定撤銷權(quán)。《合同法》第186條規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，可以撤銷贈與?！边@一條款規(guī)定了贈與人對贈與合同的任意撤銷權(quán)，即在贈與財產(chǎn)的權(quán)利移轉(zhuǎn)之前，贈與人無需再考慮其他因素，想要撤銷贈與便可撤銷，但如果贈與財產(chǎn)的所有權(quán)已移轉(zhuǎn)的，贈與人的任意撤銷權(quán)消滅。需注意的是，對于動產(chǎn)而言，贈與人一旦交付贈與物，任意撤銷權(quán)即為消滅；對于不動產(chǎn)而言，雖然贈與人將不動產(chǎn)交付給受贈人使用，但如果沒有辦理過戶登記等手續(xù)的，贈與人仍可行使任意撤回權(quán)，但房屋除外，根據(jù)《民法通則》司法解釋，贈與房屋未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據(jù)書面贈與合同已將產(chǎn)權(quán)交給受贈人，受贈人根據(jù)贈與合同已占有使用該房屋的，可以認(rèn)定贈與有效，即在某些情況下，贈與財產(chǎn)的權(quán)利雖未實(shí)現(xiàn)移轉(zhuǎn)，贈與人也不可行使任意撤銷權(quán)。

二、房屋贈與應(yīng)注意什么

實(shí)踐中，有關(guān)房屋贈與的實(shí)務(wù)操作問題應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、關(guān)于贈與合同的公證問題。贈與合同是單務(wù)、無償、諾成合同，一般情況下，贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與，當(dāng)事人雙方一致的意思表示，合同就成立。但如贈與合同又經(jīng)公證的，如上所述，僅在極少數(shù)情況贈與人才可撤銷。

公證部門對房屋贈與合同進(jìn)行公證時，只要當(dāng)事雙方出示相關(guān)資料，包括房屋產(chǎn)權(quán)證書、雙方身份證、贈與合同，并經(jīng)過工作人員的當(dāng)面詢問，認(rèn)定雙方意思表達(dá)真實(shí)，一般情況下即可給予辦理公證手續(xù)。

2、關(guān)于房屋贈與的稅費(fèi)。現(xiàn)行稅法規(guī)定，個人贈與不動產(chǎn)不征營業(yè)稅，所以相關(guān)費(fèi)用只是公證部門以公允價格為標(biāo)準(zhǔn)按受益額的一定比例收取公證費(fèi)。由此不難看出，與房屋買賣通常要負(fù)擔(dān)房屋出售價格（或差額）的1．5%-10．5%的稅費(fèi)相比較，贈與的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)一般比買賣少了很多。為此，現(xiàn)實(shí)生活中不少人通過簽訂虛假“贈與合同”進(jìn)行房屋買賣，以逃避交納稅費(fèi)。對此要注意的是，“真買賣假贈與”對購房人非常不利，要承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險：

（1）虛假贈與合同是無效合同。由于虛假贈與合同，主要是為了逃避稅費(fèi)，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條之規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的和損害社會公共利益的合同是無效合同，并且是自始無效。所以，購房人很有可能不能取得房屋所有權(quán)。

（2）如上，根據(jù)《合同法》第191條之規(guī)定，“贈與的財產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔(dān)責(zé)任”，所以如果房屋一旦有質(zhì)量問題，是很難要求出賣人承擔(dān)責(zé)任的。

（3）購房人將承擔(dān)更重稅負(fù)的潛在風(fēng)險。因?yàn)閭€人所得稅的計稅依據(jù)是：出售取得的收入-上次購買價格-規(guī)定的稅費(fèi)=計稅依據(jù)，再以此為基數(shù)，按20%的稅率繳納。如果房屋取得時是因受贈取得的，那么其“上次購買價格”為零，不能抵扣。那么，下次房屋出售時，就要多承擔(dān)“上次購買價格”之20%的稅費(fèi)，顯然是相當(dāng)高的。

（4）根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》之規(guī)定，“真買賣假贈與”的行為如果被稅務(wù)機(jī)關(guān)查處，則會定為偷稅行為，輕者會面臨罰款，如果偷稅額度達(dá)到1萬元以上的，就可能構(gòu)成刑事犯罪。