一、租賃合同什么情況下能解除

《城市房屋租賃管理辦法》第13條規(guī)定：“有下列情形之一的，房屋租賃當事人可以變更或者解除租賃合同：

（一 ）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；

（二）因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；

（三）當事人協(xié)商一致的 。因變更或者解除租賃合同使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應當由責任方負責賠償”。

二、出租人可以收回房屋的情況

依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的 ，由承租人賠償：

（一）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；

（二）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；

（三 ）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；

（四）拖欠租金累計6個月以上的；

（五）公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上的；

（六 ）租用承租房屋進行違法活動的；

（七）故意損壞承租房屋的”。

現(xiàn)實中，《房屋租賃合同》通常都明確約定了租賃期限，但由于各種原因而提前終止或者解除的屢見不鮮。出租方在簽訂 《房屋租賃合同》時往往設定對自己有利的條件，以便在出現(xiàn)對自己不利的情況時得以提前解除或者終止合同。常見的如租金上漲過快 ，出租人按原合同履行將面對租金損失的事實時，出租人會不惜代價尋找借口甚至寧愿通過支付違約金來達到解除合同的目的 ，以便和第三方簽訂租金更可觀的新合同。

作為承租人，要想在租賃期間避免合同被隨時解除或者終止，除了要嚴格按照合同約定履行自己的支付租金、使用租賃房屋等義務外，在合同的簽訂上要盡可能細化解除或者終止合同的條款，最大限度的限制出租方設定提前解除或者終止合同的條件 ，并約定解除或者終止合同的程序性條款，如設定必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，或者提前多少時間、以什么方式通知作為解除合同的前提條件等 。只有這樣，才能更有效的保護自己的合法權(quán)益。