一、轉委托的概念以及成立條件

轉委托是指代理人為了被代理人的利益，在必要時將代理事項的一部分或全部委托給第三人代為實施的行為，又稱“復代理”。轉委托應具備以下幾個條件：

（一）必須是為了被代理人的利益需要。

（二）第三人的代理權不能超過原代理人的權限。

（三）轉委托應事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追認。

二、如何理解物業(yè)服務的轉委托

《物權法》第八十二條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并受業(yè)主的監(jiān)督?！笨梢?，在物業(yè)管理關系中，物業(yè)服務企業(yè)是受托人，接受業(yè)主的委托從事物業(yè)管理活動。一般情況下，物業(yè)服務企業(yè)應親自為物業(yè)管理。《合同法》第四百條規(guī)定：“受托人應當親自處理委托事務。經(jīng)委托人同意，受托人可以轉委托。轉委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務直接指示轉委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對第三人的指示承擔責任。轉委托未經(jīng)同意的，受托人應當對轉委托的第三人的行為承擔責任，但在緊急情況下受托人為維護委托人的利益需要轉委托的除外?！薄睹穹ㄍ▌t》第六十八條規(guī)定：“委托代理人為被代理人的利益需要轉托他人代理的，應當事先取得被代理人的同意。事先沒有取得被代理人同意的，應當在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉托的人的行為負民事責任，但在緊急情況下，為了保護被代理人的利益而轉托他人代理的除外?！?/p>

在一般的委托代理關系中，受托人未經(jīng)委托人同意或事后未取得委托人追認，是不可以將委托事務轉托給第三人的。但在物業(yè)管理法律關系中，由于業(yè)主人數(shù)眾多，物業(yè)服務企業(yè)要取得所有業(yè)主的同意方可轉委托在事實上難以做到，所以《條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以不經(jīng)業(yè)主同意而進行轉委托。

（一）專業(yè)服務業(yè)務的轉委托，物業(yè)服務企業(yè)可以將專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)進行。

專項服務業(yè)務包括保安、保潔、綠化、電梯等共用設施設備的維護服務等業(yè)務，這些業(yè)務的專業(yè)性要求較高，雇傭專業(yè)人員進行服務有利于更好地維護業(yè)主的利益，所以物業(yè)服務企業(yè)可以將這些專業(yè)業(yè)務轉委托給保安公司、保潔公司、綠化公司、電梯維修公司等專業(yè)公司進行維護。在轉委托合同關系中，業(yè)主與專業(yè)服務企業(yè)之間不存在合同關系，物業(yè)服務企業(yè)是專業(yè)服務企業(yè)的委托人，物業(yè)服務企業(yè)就專業(yè)服務企業(yè)的服務向業(yè)主負責，如果專業(yè)服務企業(yè)侵害了業(yè)主的合法權益，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主承擔賠償責任。轉委托合同的內容不得與原物業(yè)服務合同的內容相抵觸，專業(yè)服務企業(yè)的受托權限不得超出物業(yè)服務企業(yè)的受托權限。

（二）物業(yè)服務企業(yè)不得將全部物業(yè)管理業(yè)務委托給第三人。

這是基于委托關系的特殊性，業(yè)主大會選聘某個物業(yè)服務企業(yè)是因為信任被聘企業(yè)能為業(yè)主提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務，能最大限度地維護廣大業(yè)主的合法權益，所以才委托其進行物業(yè)管理，如果物業(yè)服務企業(yè)將全部物業(yè)管理業(yè)務轉托給第三人，無疑破壞了這種信任關系，也使得業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同成為空殼。另外，物業(yè)服務企業(yè)必須具有相應的資質才能從事物業(yè)管理活動，而轉委托關系的受托人并不一定具有這種資質。本款規(guī)定類似于建設工程合同全部轉包的限制，《合同法》第二百七十二條第二款規(guī)定，“承包人不得將其承包的全部建設工程轉包給第三人或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人?！?/p>