一、什么是出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保

所謂出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保，是指出租人應(yīng)擔(dān)保不因第三人對(duì)承租人主張權(quán)利而妨礙承租人依約對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益。在第三人對(duì)承租人主張權(quán)利致使承租人不能依約定對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益時(shí)，出租人即應(yīng)負(fù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。此時(shí)承租人有權(quán)不付或減付租金。對(duì)此，《合同法》第228條第1款明確規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！?/p>

二、權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的認(rèn)定

在司法實(shí)踐中，具體認(rèn)定權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)，應(yīng)具備以下四個(gè)構(gòu)成要件：

（一）第三人向承租人主張權(quán)利。

如第三人不向承租人主張權(quán)利，即使租賃物上存在第三人的權(quán)利，也不發(fā)生權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（二）第三人主張的權(quán)利妨礙了承租人對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益。

如第三人主張主張的權(quán)利不會(huì)妨礙承租人對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，則不發(fā)生出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

（三）承租人在訂立合同時(shí)不知道有權(quán)利瑕疵。

如承租人在訂立合同時(shí)明知有權(quán)利瑕疵，而其自愿承擔(dān)了第三人主張權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，出租人不負(fù)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但承租人仍有權(quán)解除或終止合同。

（四）必須是承租人作出通知后出租人不能予以及時(shí)的救濟(jì)。

承租人在第三人主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人，以使出租人采取救濟(jì)措施。如承租人怠于通知致使出租人能夠救濟(jì)而未能及時(shí)救濟(jì)的，則出租人對(duì)承租人的損失不負(fù)賠償責(zé)任；相反，承租人應(yīng)當(dāng)賠償出租人因此所受到的損害。