一、買的房子有抵押登記怎么辦

1、重復(fù)預(yù)售或先預(yù)售后抵押

因預(yù)售商品房尚未建成而不能進行物權(quán)登記，在簽訂合同與房屋所有權(quán)登記之間以及預(yù)售合同登記與正式房屋產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬登記之間存在時間差，難以防止出賣人將商品房先后多次出售，包括幾次預(yù)售合同均未登記，或者其中之一買受人進行了登記，而另一買受人未進行登記，或其一進行了預(yù)售合同登記，其它買受進行了正式權(quán)屬登記等復(fù)雜情況。不僅如此，在商品房預(yù)售合同成立到實際交房之間，房地產(chǎn)商有可能在收取了買受人房款后，又私自將房屋抵押給銀行或其他債權(quán)人，無論實現(xiàn)銀行的抵押權(quán)或買受人的權(quán)利，另一方的權(quán)利都將受到損害。

2、先抵押后預(yù)售

（1）土地使用權(quán)抵押后再預(yù)售。目前國家對于土地使用權(quán)抵押后能否預(yù)售沒有禁止規(guī)定，因此很多情況是房屋管理部門不審查是否已抵押這一事實，只要符合相關(guān)條件，就頒發(fā)預(yù)售許可證。而銀行一旦行使抵押權(quán)，將該土地使用權(quán)連同土地上新增房屋一起拍賣，買受人將面臨有房無地的處境。許多買受人入住很長時間辦不了產(chǎn)權(quán)證時，事實上是土地使用權(quán)已被抵押給了銀行。

（2）在建工程項目抵押后再預(yù)售。在辦理產(chǎn)權(quán)證之前，出賣人可以在建工程設(shè)定抵押取得貸款，因沒有禁止性規(guī)定，有些房地產(chǎn)管理部門對預(yù)售契約給予登記。由于出賣人故意隱瞞房產(chǎn)已抵押的事實，造成絕大多數(shù)買受人在不知情的情況下，購買了已設(shè)定抵押的商品房。

（3）多重抵押后再預(yù)售。更為嚴重的是，有的出賣人將同一商品房分別用《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》向不同貸款人辦理貸款抵押，此后又隱瞞抵押事實與買受人簽訂商品房預(yù)售合同，協(xié)助買受人辦理商品房抵押貸款手續(xù)，就會出現(xiàn)同一商品房上存在多個抵押合同。其中，在建工程與商品房期權(quán)最容易形成重復(fù)抵押。

二、購買預(yù)售商品需注意什么

由于我國沒有完善統(tǒng)一的預(yù)售商品房相關(guān)法律法規(guī)，尤其是物權(quán)法方面的規(guī)定不完善，導(dǎo)致當前預(yù)售商品房糾紛案件大量增加，特別是侵犯買受人權(quán)益案件的數(shù)量和嚴重程度都已達到了相當驚人的地步。目前商品房糾紛產(chǎn)生的主要原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、法律規(guī)定不完善

由于目前國內(nèi)物權(quán)法方面的規(guī)定不完善，各地有關(guān)的條例非常簡單而且大多相互矛盾，導(dǎo)致商品房預(yù)售糾紛大量發(fā)生，特別是侵犯買受人權(quán)益案件的數(shù)量和嚴重程度都已達到了相當驚人的地步。

2、市場因素和買受人法律地位的制約

商品房預(yù)售不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要融資手段，也成為目前房地產(chǎn)市場最常見的流通方式。而在現(xiàn)有的市場背景下，消費者處于明顯的弱勢地位，買受人大多法律意識淡薄，交易知識匱乏，更缺乏識別出賣人違法銷售的能力。

3、登記制度不完善容易產(chǎn)生糾紛

目前還沒有專門的不動產(chǎn)登記法，形成多部門登記、分級登記的局面，且各自依據(jù)的法律各不相同，從而造成登記的混亂。

因此，為保護商品房預(yù)售制度中買受人對商品房所有權(quán)的期待權(quán)的實現(xiàn)，應(yīng)建立統(tǒng)一獨立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；同時，還應(yīng)確立實質(zhì)審查，公開登記以確立公示與公信原則；另外，要以土地使用權(quán)登記為中心，確立在建工程登記、商品房預(yù)告登記、區(qū)分建筑物登記等種類。只有這樣，才能真正確保買受人權(quán)益不受損害。