一、什么是承包人優(yōu)先權

承包人優(yōu)先權，是指工程竣工驗收之后，發(fā)包人未向承包人支付工程價款且經(jīng)承包人催告后于合理期限內(nèi)仍未支付價款的，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價或者申請人民法院將該工程拍賣，承包人就工程折價或者拍賣所得價款優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。承包人?yōu)先權，是一項法定權利，通常被稱為法定抵押權。

二、承包人行使優(yōu)先受償權的條件

按照《合同法》的規(guī)定，承包人優(yōu)先受償權的行使，應當具備以下條件：

（一）承包人必須按照合同規(guī)定全部履行了自己的義務，即工程按期完工，質(zhì)量合格，通過竣工驗收。如果承包人自身存在違約行為，發(fā)包方拒付工程款項的，承包人不享有優(yōu)先權。

（二）發(fā)包人未按合同約定的期限支付價款，經(jīng)承包人催告后，于合理期限內(nèi)仍然未支付工程價款。

（三）建設工程在性質(zhì)上允許折價、拍賣。如果建設工程在性質(zhì)上不宜折價、拍賣的，承包人不得行使優(yōu)先權。

在符合上述三個要件時，承包人即可通過以下兩種方式行使其優(yōu)先權：其一，協(xié)議方式，即承包人于發(fā)包人協(xié)議將工程折價，建設工程價款以折價價款優(yōu)先受償；其二，拍賣方式，即由承包人申請人民法院依法將工程拍賣，建設工程價款就拍賣所得價款優(yōu)先受償。

關于承包人優(yōu)先權，司法實踐中應當注意的是：在建設工程上，承包人優(yōu)先權與抵押權并存時，基于法定權利優(yōu)先于約定權利的原則，承包人優(yōu)先權在順序上優(yōu)先于抵押權。作為建設工程的商品房預售之后，為了保障社會大眾的生存利益，即使此類商品房在性質(zhì)上可以拍賣，承包人也不得行使優(yōu)先權。