一、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有哪些

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又稱抵押權(quán)的實(shí)行，是指?jìng)鶛?quán)已屆清償期而未受清償時(shí)，抵押權(quán)人可以就抵押物優(yōu)先受償?shù)霓k法。這是抵押權(quán)的中心效力。

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)須具備一定的條件。對(duì)此，各國(guó)法律規(guī)定并不完全相同。例如，日本民法規(guī)定，若抵押物已為第三人取得時(shí)，因第三人享有滌除權(quán)，則以通知第三人為必要。我國(guó)《擔(dān)保法》第53條第1款規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。由此可見(jiàn)，在我國(guó)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須具備以下條件：

（一）存在有效的抵押權(quán)。

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以抵押權(quán)存在為前提。其次，抵押權(quán)必須合法有效。抵押權(quán)是對(duì)物的價(jià)值的支配權(quán)，如果不能合法存在，則不享有支配權(quán)，也就談不上優(yōu)先受償了。

（二）債務(wù)履行期屆滿而未受清償。

這是在正常情況下實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所必須具備的條件。但是，在以下兩種情況下，即使債務(wù)未屆清償期，抵押權(quán)亦得以實(shí)行。第一種情況，債務(wù)未屆履行期，但債務(wù)人宣告破產(chǎn)的，此時(shí)，債務(wù)人依法喪失了期限利益，未屆期的債權(quán)視為已屆清償期，抵押權(quán)人得以提前行使抵押權(quán)。第二種情況，即《解釋》第70條規(guī)定的抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人請(qǐng)求抵押人恢復(fù)原狀或提供擔(dān)保遭到拒絕時(shí)，抵押權(quán)人可請(qǐng)求提前行使抵押權(quán)。對(duì)此，許多國(guó)家在立法上均予明文規(guī)定。例如，日本民法典等137條規(guī)定：“于下列各項(xiàng)情形，債務(wù)人不得主張期限利益：1。債務(wù)人受破產(chǎn)時(shí)；2。債務(wù)人毀滅或減少擔(dān)保物時(shí)；3。債務(wù)人負(fù)擔(dān)供擔(dān)保義務(wù)而不予提供時(shí)”。

二、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方法有哪些

關(guān)于抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，各國(guó)立法的規(guī)定并不一致。在英美法系國(guó)家，由于擔(dān)保權(quán)的實(shí)行方法是根據(jù)當(dāng)事人約定而決定，故有多種實(shí)現(xiàn)方式。其中主要有：擔(dān)保權(quán)人取消贖回權(quán)后訂立抵押協(xié)議、出賣(mài)擔(dān)保物、占有抵押物并以其孳息清償債務(wù)、占有擔(dān)保物并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、擔(dān)保物接管、公開(kāi)拍賣(mài)等。在大陸法系各國(guó)中，近現(xiàn)代民法主要規(guī)定了三種實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式：拍賣(mài)抵押物、訂立契約取得抵押物所有權(quán)，以及以其他方法處分抵押物。我國(guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方法有三種：折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)。

（一）拍賣(mài)和變賣(mài)

拍賣(mài)，是世界各國(guó)法律上所規(guī)定的最主要的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方法。因其是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式，并且一般由專門(mén)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，因此，較之其他方法，更能公平地實(shí)現(xiàn)抵押物的價(jià)值。

1、拍賣(mài)的性質(zhì)

從各國(guó)普遍立法看，拍賣(mài)可分為任意拍賣(mài)和依民事訴訟法強(qiáng)制拍賣(mài)兩種。任意拍賣(mài)是指當(dāng)事人根據(jù)約定而自行委托拍賣(mài)機(jī)關(guān)依據(jù)拍賣(mài)法進(jìn)行的拍賣(mài)。依我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)議拍賣(mài)抵押物。這種拍賣(mài)基于當(dāng)事人的自由意思而發(fā)生，因此，屬于私法行為。依民事訴訟法強(qiáng)制拍賣(mài)是指當(dāng)事人通過(guò)向法院提起拍賣(mài)抵押物的訴訟，并于法院裁判生效后，申請(qǐng)法院對(duì)抵押物進(jìn)行拍賣(mài)的方式。這種拍賣(mài)并非基于當(dāng)事人私力而發(fā)生，而是通過(guò)訟訴事件，由法院強(qiáng)制執(zhí)行，因此，屬于公法行為。

2、拍賣(mài)對(duì)抵押權(quán)人的效力。

（1）賣(mài)得價(jià)金的分配。以抵押物拍賣(mài)所得優(yōu)先受償，是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的和內(nèi)容，因此，以抵押物拍賣(mài)所得價(jià)金受償，是拍賣(mài)對(duì)抵押權(quán)人發(fā)生的主要效力。在實(shí)踐中，抵押物拍賣(mài)價(jià)金會(huì)多于或少于抵押所擔(dān)保的債權(quán)額，依我國(guó)《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)拍賣(mài)所得價(jià)金不足以清償?shù)盅簱?dān)保的債權(quán)時(shí)，債權(quán)人只能以普通債權(quán)人的身份，就其不足額向債務(wù)人求償。當(dāng)拍賣(mài)價(jià)金超過(guò)債權(quán)數(shù)額時(shí)，多余部分歸抵押人所有。

（2）拍賣(mài)標(biāo)的物的擴(kuò)張。拍賣(mài)標(biāo)的物的擴(kuò)張，是指抵押權(quán)人于必要時(shí)得將不列入抵押權(quán)效力范圍內(nèi)的財(cái)產(chǎn)一并拍賣(mài)?！度毡久穹ā返?89條規(guī)定：“抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人于抵押地上建造了建筑物時(shí)，抵押權(quán)人可以將建筑物與土地一起拍賣(mài)。但其優(yōu)先權(quán)，只能就土地的代價(jià)行使”，這里規(guī)定的就是拍賣(mài)標(biāo)的物的擴(kuò)張。《擔(dān)保法》第55條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償”。土地上新增的房屋為獨(dú)立之物，不屬于抵押物的從物、附合物，因而不在抵押權(quán)的效力范圍內(nèi)。但是，如不將新增房屋與抵押物一并拍賣(mài)，則會(huì)影響抵押物的價(jià)值，致使其賣(mài)價(jià)過(guò)低；而如將新增的房屋拆除，則會(huì)造成社會(huì)財(cái)富損失。所以法律為保護(hù)抵押權(quán)人和其他債權(quán)人及抵押人的利益，對(duì)于在房地產(chǎn)抵押設(shè)定后在土地上新增建的房屋、允許抵押權(quán)人將其與抵押物一并拍賣(mài)，但抵押權(quán)人不得就其賣(mài)得價(jià)金優(yōu)先受償。拍賣(mài)對(duì)抵押人的效力。主要表現(xiàn)在兩方面：一是抵押物所有權(quán)消滅。抵押物經(jīng)拍賣(mài)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人后，抵押人對(duì)抵押物的所有權(quán)即告消滅。這是拍賣(mài)對(duì)于抵押人發(fā)生的一般效力。二是代位權(quán)與求償權(quán)的發(fā)生。當(dāng)?shù)盅喝瞬皇莻鶆?wù)人而是第三人時(shí)，拍賣(mài)對(duì)抵押人發(fā)生特別效力。我國(guó)《擔(dān)保法》規(guī)定，為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，有權(quán)向債務(wù)人追償，此即為第三人的代位求償權(quán)。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致第三人的抵押物所有權(quán)消滅，債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的責(zé)任也在債權(quán)人以抵押物價(jià)值受償?shù)姆秶鷥?nèi)免除，抵押權(quán)人的債權(quán)也因此而轉(zhuǎn)移到第三人身上，第三人因此獲得了代位求償權(quán)，但其代位求償?shù)姆秶鷥H限于債權(quán)人就抵押物受償?shù)臄?shù)額。

變賣(mài)是指以拍賣(mài)以外的方式將抵押物出賣(mài)的形式。這也是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的一種方式，在我國(guó)，以變賣(mài)的形式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法有兩種：一是抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議變賣(mài)。二是在法院強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，如果無(wú)法以拍賣(mài)的方式對(duì)抵押物變價(jià)，則由法院主持對(duì)抵押物進(jìn)行變賣(mài)。變賣(mài)的法律效力與拍賣(mài)相同。

（二）折價(jià)

折價(jià)也是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法之一。所謂折價(jià)，就是債務(wù)履行期屆滿后，抵押權(quán)人與抵押人經(jīng)協(xié)議，由抵押權(quán)人取得抵押物所有權(quán)，以清償擔(dān)保債權(quán)的一部或全部。受擔(dān)保債權(quán)在協(xié)議抵償?shù)慕痤~范圍內(nèi)消滅，抵押權(quán)人對(duì)抵押人的抵押權(quán)也因此而消滅。我國(guó)的折價(jià)方式與國(guó)外的訂立契約取得抵押物所有權(quán)的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，其意義是一致的。以抵押物折價(jià)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)具有簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)約成本的優(yōu)點(diǎn)，但它僅能適用于抵押權(quán)人和抵押人達(dá)成協(xié)議的情形。折價(jià)協(xié)議只能在債務(wù)履行期屆滿時(shí)達(dá)成，而不能在訂立抵押合同時(shí)約定。實(shí)踐中，存在著在抵押合同中約定當(dāng)債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，抵押物歸抵押權(quán)人所有的情況，這就是所謂的“流質(zhì)契約”，為大多數(shù)國(guó)家所禁止。我國(guó)《擔(dān)保法》將此種約定規(guī)定為無(wú)效。因?yàn)橐环矫娴盅何锏膬r(jià)格有可能會(huì)不斷上漲，在此情況下，流質(zhì)契約將會(huì)損害抵押人和抵押人的其他債權(quán)人的利益。另一方面也是為了防止抵押人因一時(shí)之急，而以高價(jià)抵押物來(lái)?yè)?dān)保低額債權(quán)，并且被迫接受以抵押物沖抵價(jià)額較低的債權(quán)的不利后果。

以折價(jià)方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，對(duì)抵押物價(jià)額的確定應(yīng)依據(jù)市場(chǎng)價(jià)格而定，折價(jià)不得損害其他人的利益。所謂其他人，指的是抵押人的其他債權(quán)人，包括同一抵押物之上的后序抵押權(quán)人和普通債權(quán)人。如果折價(jià)協(xié)議損害了其他債權(quán)人的利益，其他債權(quán)人可依法請(qǐng)求法院撤銷(xiāo)該折價(jià)行為。