一、什么是土地使用權(quán)抵押

土地使用權(quán)抵押是指對土地依法享有使用權(quán)和處分權(quán)的人以土地使用權(quán)設(shè)定的抵押。土地使用權(quán)抵押主要包括國有土地使用權(quán)抵押和集體所有的土地使用權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)?shù)酵恋毓芾聿块T辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。

國有土地使用權(quán)抵押包括出讓土地使用權(quán)抵押和劃撥土地使用權(quán)抵押。出讓土地使用權(quán)人可以依法以出讓土地使用權(quán)設(shè)定抵押。而以劃撥土地使用權(quán)抵押卻受到嚴(yán)格限制。劃撥土地使用權(quán)滿足一定的條件并經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后才可以抵押。軍用土地使用權(quán)在經(jīng)過法定的報批程序和繳納相關(guān)費(fèi)用后，也可以抵押。

在一般情況下，集體所有的土地使用權(quán)不準(zhǔn)抵押，如耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不準(zhǔn)抵押。允許抵押的集體所有的土地使用權(quán)主要有：抵押人承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘的土地使用權(quán)；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也一并抵押。

土地使用權(quán)抵押時，其他地上建筑物、其他附著物隨之抵押。同時，以地上建筑物抵押的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。也就是說，土地上有建筑物或者其他附著物的，在土地使用權(quán)抵押或地上建筑物、其他建筑物抵押時，不能把這兩部分分開單獨(dú)就其中一部分設(shè)定抵押。土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積。

二、如何設(shè)定土地使用權(quán)抵押

以土地使用權(quán)抵押，抵押人應(yīng)與抵押權(quán)人簽訂抵押合同，且抵押合同不得違背國家法律法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。

以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押時，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價評估或者由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金額后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。以集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體所有的土地使用權(quán)抵押須經(jīng)被抵押土地的集體土地所有者的同意，并出具書面證明。其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及集體所有的土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并確定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，然后由抵押當(dāng)事人簽訂抵押合同；以承包方式取得的集體荒地土地使用權(quán)抵押的，由抵押人委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押當(dāng)事人簽定抵押合同。

土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在抵押合同簽訂后15天內(nèi)，持抵押土地的土地使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認(rèn)報告、抵押當(dāng)事人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記。一方到場申請抵押登記的，必須持有對方授權(quán)的委托書。