一、什么是租賃合同的風險負擔

首先是租賃物的風險負擔問題，即由于不可歸責于承租人和出租人雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應由誰負擔。就此問題，除非法律有特別規(guī)定，或當事人之間有特別約定，自羅馬法以來，就形成了由物的所有人負擔風險，即天災歸物權(quán)人負擔的法律思想。此為標的物風險負擔的一般原則。因而，租賃物的所有人應負擔此種情形下標的物毀損滅失的風險。

其次是因不可歸責于雙方當事人的事由致使租賃物部分或全部毀損滅失，從而引起致租賃合同部分或全部不能履行時，租金風險應由誰負擔的問題。與租賃物的風險負擔不同，此處的風險負擔主要解決雙務合同對待給付義務的履行問題，尤其是承租人支付租金義務的履行問題。如何分配合同不能履行的風險，與租賃物毀損滅失的風險有所不同。依據(jù)《合同法》第231條規(guī)定：“因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金?！薄耙蜃赓U物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的， 承租人可以解除合同?！痹摋l即包含有對租賃合同中的風險負擔的規(guī)定。故當因不可歸責于雙方當事人的事由致使合同部分或全部不能履行時，租金的風險由出租人負擔，承租人即可相應地減少履行或不履行其對待給付義務即請求減少租金或者不支付租金。

二、負擔租賃合同的風險應注意哪些問題

（一）所謂滅失，應依社會上的立場來考察，作寬泛的解釋，即使是租賃物仍實際存在，但由于戰(zhàn)爭或其他特殊的社會情況，致使標的物被無償征收或征用，也應視為租賃折滅失。確定滅失部分的比例，不應以滅失部分的面積大小為標準，而應以滅失部分的使用、收益的價值大小為標準。如果租賃物雖有部分滅失，但不影響租賃物的使用、收益，則不發(fā)生租金的減少問題。

（二）租賃物部分滅失毀損時，承租人的租金減少請求權(quán)何時發(fā)生，存在爭議。有學者認為，只能在租賃物修繕不能時始得發(fā)生，如修繕可能，則以承租人對于出租人請求修繕義務的履行為限，不得為租金減少的請求；出有學者認為，減少租金的請求，不限于修繕不能的情形，在修繕可能時，承租人可以選擇請求修繕義務的履行或請求減少租金。我們認為，兩種觀點都有不妥之處，請求修繕義務的履行，并不妨礙請求使用、收益不完全期間租金的減少。

（三）承租人請求減少租金時，是只能就請求后的租金發(fā)生減少的效力，還是溯及于租賃物部分毀損滅失時產(chǎn)生效力，也有不同觀點。有學者認為，依該條規(guī)定，租金的減少需基于承租人的請求，在承租人未為請求前，出租人仍享有全部的租金支付請求權(quán)，如承租人不為減少租金的請求仍然全部履行租金支付義務，則無權(quán)就已支付的部分請求不當?shù)玫美姆颠€。因此就租金的減少，只能向?qū)?發(fā)生效力。也有學者認為，租金的減少應有溯及力。我們同意前一種觀點。