一、什么是承租人優(yōu)先購買權

承租人優(yōu)先購買權是當今世界各國普遍確立的一項民事法律制度。中國也于1999年正式確立了這項法律制度?！逗贤ā返?30條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋時，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利?！睋艘?guī)定，承租人優(yōu)先購買權是指承租人基于租賃合同，在出租人出賣租賃物時，在同等條件下可優(yōu)于其他人購買的權利。

二、承租人如何行使優(yōu)先購買權

（一）拍賣出租的房屋是否應當提前三個月通知承租人？

最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）第一百一十八條的規(guī)定：“出租人出賣房屋，應提前三個月通知承租人，在同等條件下，享有優(yōu)先購買權；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/p>

《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。”

根據特別法優(yōu)于一般法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，拍賣出租的房屋的通知期間應當以合同法的規(guī)定為準，即出賣之前的合理期間，而不必一定限定為三個月。但是，由于合理期間的判斷屬于法官的自由裁量范圍，當事人按照自己對于“合理期間”的理解來進行通知，必然存在法律裁判不確定性的風險，因此，建議辦事處應當在拍賣之前的盡早時間通知承租人。

人民法院在民事執(zhí)行中的拍賣是一種特殊的拍賣形式?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優(yōu)先購買權人或者其他優(yōu)先權人于拍賣日到場。優(yōu)先購買權人經通知未到場的，視為放棄優(yōu)先購買權?！币虼?，對于人民法院民事執(zhí)行的拍賣，應當在拍賣五日以前通知。

（二）未提前通知，但買受人已完成過戶登記，是否可能導致買賣無效而被撤銷登記？

《民法通則》司法解釋以及《合同法》對于出賣人通知的法律規(guī)范為強制性規(guī)范，在未提前通知的情況下出賣房屋，由于違反了法律的強制性規(guī)定而無效。但是，如果買受人已經善意的完成過戶登記，根據公示公信原則，買受人可以獲得房屋所有權。而且由于拍賣是公開市場行為，法律更加傾向于對于第三人的保護。這里需要注意的是由于承租人的優(yōu)先權為法律所明確規(guī)定，未提前通知的情況下拍賣并過戶登記行為，存在法院司法裁判不確定性的風險，因此，建議辦事處應當提前通知承租人后再進行拍賣。

（三）“承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權”中的“同等條件下”在拍賣實踐中應如何掌握？

不同拍賣公司對于拍賣過程中如何針對承租人優(yōu)先權的行使有著不同的實踐，因此，各種實踐方式在細節(jié)上肯定會有出入。但是，這里可以介紹一種比較常用的方式：拍賣師叫價之后，如果存在有效的最高應拍價，拍賣師會直接詢問優(yōu)先權人是否行使，如果，優(yōu)先權人明示表示愿意接受，則簽署拍賣成交確認書，反之，如果優(yōu)先權人拒絕行使優(yōu)先權，則視為放棄優(yōu)先權，由應拍人簽署成交確認書。

（四）有待繼續(xù)深入思考的問題：優(yōu)先權人放棄優(yōu)先權的方式和期限限制。

法律已經明確要求出賣人提前通知優(yōu)先權人，但是，在何種情況下，可以認定優(yōu)先權人放棄優(yōu)先權呢？如果，在通知期間內，優(yōu)先權人明確表示放棄優(yōu)先權，則無異議。但是，如果出賣人在出賣通知中明確優(yōu)先權的行使期間，優(yōu)先權人未作表示，是否認定為棄權，法律爭議很大，因為這涉及“默示棄權”的問題，在法律無規(guī)定、當事人無約定的情況下，一般不會認定。但在一般的買賣當中，出賣人的通知期間是否也是優(yōu)先權人行使優(yōu)先權的失權期間，法律沒有規(guī)定，所以，很難認定。這是法律規(guī)定不完善的地方，有待于立法的進步。