一、如何認定房屋雙重租賃

在合同領域中，涉及雙重關系的主要有兩種，一種是雙重租賃，還有一種是雙重買賣。雙重也可以是多重，三個以上的重合的關系是多重。在現(xiàn)實中，經(jīng)常會用“一女二嫁”來表示這個意思，當然，《婚姻法》規(guī)定一夫一妻制、婚姻自主，當然由該“女”自己決定嫁給誰。雙重租賃、雙重買賣與一女二嫁是一樣的道理。一個東西，既要賣給甲，又要賣給乙，當然只能賣給一個人。只有一間房，既要租給甲，又要租給乙，也只能租給一個人。

雙重買賣的規(guī)則，出賣人與先手買受人和后手買受人訂立了兩個買賣合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一個，要遵循兩個原則：

第一，是契約自由原則。履行前手合同還是后手合同，由出賣人的意志決定，可以賣給甲，也可以賣給乙，只能賣給其中一個人。

第二，是債權平等原則，先手合同的買受人不能主張其有優(yōu)先權，應當按照債權平等原則，每一個債權都是平等的，只能由出賣人決定賣給哪一方。

對于后一種原則，很多人不同意，認為一定要有先有后，先者優(yōu)先。但是，債權法的規(guī)則和物權法的規(guī)則是不一樣的，債權法的規(guī)則是債權平等，不管先后；物權法的規(guī)則是不平等的，應當是先設立的物權優(yōu)先，在一個建筑物上先后設立了兩個物權，是完全可以的，在行使物權時，設立在先的物權優(yōu)先行使，這就是物權優(yōu)先原則。既然如此，在雙重買賣的兩個買受人中，沒有理由主張誰優(yōu)先。雙重買賣的后果是，盡管出賣人有權利決定賣給前手買受人或者后手買受人，但只能履行一個合同，那么，對另外一個合同的買受人則必須承擔違約責任，要賠償損失。雙重買賣的違約責任，出賣人是沒有辦法逃避的。

租賃合同大體如此，構成雙重租賃，也應該實行這樣的規(guī)則，即：第一，契約自由，第二，債權平等。但是，在租賃合同當中有一些特殊的情況，盡管兩個租賃合同的效力是平等的，但由于存在特殊情況，而使某一個合同具有了優(yōu)先權。

二、雙重租賃中如何確定承租人

司法解釋第六條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立兩份以上的租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：第一順序，是已經(jīng)合法占有租賃房屋的；第二順序，是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；第三順序，是合同生效在先的。然后規(guī)定，不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的規(guī)定處理。這是關于雙重租賃的完整規(guī)則。

司法解釋規(guī)定雙重租賃，有三個順序要遵守，順位在先的優(yōu)先：

第一，已經(jīng)合法占有租賃房屋的。兩個租賃合同訂立以后，有一個承租人已經(jīng)占有租賃房屋，基于占有，或者說基于已經(jīng)履行的合同，具有優(yōu)先權，因為后手合同已經(jīng)無法履行了。所以，已經(jīng)占有房屋的承租人的合同優(yōu)先，確認合同效力。

第二，已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的。雙方誰都沒有對租賃房屋占有，但有一方的合同先登記備案，備案的合同優(yōu)先，確認其效力。

第三，是合同生效在先。

不論出現(xiàn)上述哪一種情況，對于沒有履行的那個合同的承租人，出租人都要承擔違約責任，賠償違約行為造成的損失，或者賠償違約金，或者定金不退。